《广州市房票安置实施方案》第一条规定，房票安置是现有复建安置、产权调换、货币补偿方式的一种补充形式，是征收人（区政府）将被征收人房屋安置补偿权益进行货币量化后，以房票形式出具给被征收人的一种安置方式，应当遵循自愿、公平、公开、等价原则。

从法律性质上看，房票并非票据法上的汇票、本票或支票，也非物权凭证。主流观点认为，其本质是政府基于征收补偿协议，对被征收人负有的货币补偿债务的一种特殊履行凭证，是具有财产属性的债权凭证。政府以其信用背书，承诺持票人可在特定范围、特定时间内用于购房，并由政府最终向开发商兑付。

值得注意的是，房票作为被征收人的合法财产权益，在部分判决中已被纳入法院可供执行的“其他财产权”范畴。（2024）闽0205执保1819号案中，厦门市海沧区人民法院认为，房票凭证虽然不是法律明文列举的财产性权利凭证，但具有明显的财产属性及流通价值，可以归入《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定的“其他财产权”范畴，人民法院可予以冻结、处置，无需等待被执行人取得房产后再启动强制执行程序。应明确的是，房票是否能够作为执行标的仍应结合当地政策进行考量。该案件所在的厦门市允许房票转让，在该案执行中，由被执行人申请以票面价值的9.6折转让房票，得到申请执行人同意后，由执行法院在房票交易现场对案涉房票的解封、转让、登记变更、交付以及变卖价款支付等程序进行全流程监管，监督变卖款项立即向债权人支付。申请执行人在款项收讫后，当场签订结清证明，并向执行法院撤回执行申请。

各地房票政策中对于房票票面构成的规定既有共同之处又有一定差异。共同之处是各地的房票票面金额均包括基础补偿金额（安置补偿权益金额）和房票安置政策性奖励，不同之处在于是否允许将装修补偿、过渡安置费、一次性搬迁奖励、提前签约奖励等房屋征收补偿和奖励纳入票面金额。

（一）广州市级规定

1.旧有《广州市房票安置实施办法》

《广州市房票安置实施方案》第四条规定，房票票面金额由基础补偿金额、房屋征收奖励和政策性奖励构成。其中：

1.集体土地上住宅征收基础补偿金额为《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿办法的通知》（穗府办规〔2023〕3号）第四十四条、四十五条规定的可复建安置房的价值和可获得的货币补偿额的总和。可复建安置房的价值等于上市交易的国有复建安置房市场评估价扣减应补缴土地出让金后的余额。国有土地上住宅征收基础补偿金额按《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规〔2021〕2 号）第二十条规定计算的被征收房屋的市场评估价。

2.房屋征收奖励包括搬迁费、临时安置费、搬迁时限奖励和征收奖励等，具体由各区根据征收补偿政策确定。

3.政策性奖励是为鼓励被征收人选择房票安置，按规定对基础补偿部分给予的奖励，具体比例按照经济可行、风险可控原则由各区自行制定。

2.新出台《广州市房票安置优化实施方案》

《广州市房票安置优化实施方案》对票面结构进行了简化，统一划分为“基础补偿金额 政策性奖励”两大板块，将原房屋征收奖励并入基础补偿范畴。在补偿依据上，《广州市房票安置优化实施方案》同步更新采用《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿办法的通知》（穗府办规〔2023〕3号）以及新版《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府办规〔2026〕6号）。

（二）区级规定

1.旧有《广州市房票安置实施办法》时期

《广州市房票安置优化实施方案》出台前，以广州市黄埔区为例，《广州开发区 广州市黄埔区城中村改造项目房票安置实施细则》第五条规定：“房票票面金额是被拆迁人房屋拆迁安置补偿权益货币量化后的总金额，包括基础补偿金额、政策性奖励。 基础补偿金额参照我区集体所有土地征收货币补偿安置标准，且不得超过原签订的房屋拆迁安置补偿协议价格；集体所有土地征收货币补偿安置标准与弃产价格差距较大的，也可按不低于改造主体已支付的弃产价格85%的标准并结合项目具体情况在房票安置方案中确定。 涉及权益面积选择房票安置补偿的，应根据《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算办法的通知》（穗建规字〔2019〕13 号）扣减每平方米 1500 元的建筑物建安成本补偿。 政策性奖励为鼓励被拆迁人选择房票安置，按规定对基础补偿部分给予的奖励，不超过 5%，具体比例结合项目具体情况在房票安置方案中确定。 各分项金额明细应一并载于票面。”

2.新出台《广州市房票安置优化实施方案》时期

《广州市房票安置优化实施方案》出台后，增城区于2026年6月印发的《广州市增城区房票安置优化实施细则》更新了票面规则。房票票面金额由基础补偿金额和政策性奖励两部分组成，基础补偿金额是被征拆人应取得的货币补偿金额，政策性奖励是选择房票安置方式取得的奖励，为基础补偿金额的3%。

关于房票可购买的房源，最值得关注的是房屋的性质和房屋的位置。

（一）房源的性质

1.旧有《广州市房票安置实施办法》

根据《广州市房票安置实施办法》第二条规定，广州房票可购买的房源暂仅限于新建商品房。

2.新出台《广州市房票安置优化实施方案》

2026年3月20日，广州市规划和自然资源局印发《广州市支持高质量城市更新 促进精细化空间治理的规划用地管理若干措施》（穗规划资源字〔2026〕4号），提出“探索房票安置适用范围扩至二手房、以旧换新等领域”。

2026年6月，《广州市房票安置优化实施方案》进一步拓宽房票安置适用范围，房票可购买“房源超市”内新建住宅、商业用房、办公用房、车位，以及经批准纳入的存量住宅、商业用房、办公用房、车位等。

2026年9月，黄埔区不动产登记中心完成首宗房票“房源超市”二手房转移登记。这是黄埔区房票安置政策在“房源超市”场景下的首次全流程落地，标志着房票“房源超市”二手房兑换通道正式打通。

（二）房源的范围

各地推行房票安置的重要出发点即为去库存，因此，各市均规定房票仅能在本市范围内使用。但各市对于能否跨区使用房票则存在不同规定。

1.原则上限于征收项目辖区范围内的房屋

采取此种方案的典型城市为2025年5月15日前的厦门。

《厦门市人民政府办公厅关于集体土地上住宅房屋征收推行房票补偿的意见（试行）》（已失效）第二条第（五）款规定：“房票可用于购买征收项目辖区范围内已办理预售许可、现售备案的新建商品房（住宅、商业、商办和车位），已办理不动产登记的商品房（住宅、商业、商办和车位），以及安置型商品房、安置房和竞配建房……对本辖区范围内房票房源不足以满足安置需求的，经报市政府研究同意后，可在岛外跨区域统筹存量房源。”

2.全市范围内通用

采用此种方案的城市有昆明等。

《昆明市人民政府办公室关于推行房屋征收补偿使用房票的实施意见》（昆政办规〔2025〕3号）第（九）条规定：“房票持有人可在全市统一的房票安置房源库中购买新建商品房，各区（市）人民政府、管委会不得设置区域性限制措施。”

此外，部分地区（如上海市虹口区）虽然允许全市范围内通用，但是通过政策性奖励的差价（区内购房奖励多于跨区购房奖励）引导区内购房。

3.广州方案

市级层面，根据《广州市房票安置实施办法》第五条，房票全市通用，可跨区购买“房源超市”中的房屋。《广州市房票安置优化实施方案》继续坚持全市通用原则，并进一步明确跨区使用的操作规则，强化“房源超市”的统一管理。

区级层面，各区在《广州市房票安置实施办法》和《广州市房票安置优化实施方案》的框架下，可进行细化。如白云区规定，在签订征收补偿协议之日起12个月内白云区范围内符合要求的房源超市内存量新房的，可按照购房建筑面积予以1300元/平方米补助。此种规定有利于将购买力留在本区，对冲城市更新释放出的新房供应。

房票结算作为房票流转的终点，该环节由被征收人、房源持有人和政府三方共同参与。此环节的设置对于各方利益的实现和房票安置政策的可实行性均有重大影响。

《广州市房票安置实施办法》第九条规定，被征收人使用房票购房后，房地产开发企业应当按规定开具发票，凭商品房买卖合同和房票向区政府申请办理结算。

实践中，各区对房票的结算时限、兑付主体等进行了进一步细化。

（一）关于结算时限

《广州开发区 广州市黄埔区城中村改造项目房票安置实施细则》第十一条第（四）款规定：“房票记载人签订商品房买卖合同后，房源权属人应当按规定开具发票，凭房票、商品房买卖合同、身份证明等，向房票核发单位申请资金兑付，房票资金应在申请后 30 个工作日内拨付到位。”

《广州市增城区房票安置优化实施细则》进一步细化了结算流程和兑付节奏：使用房票购房后，房地产开发企业应按规定开具发票，凭商品房买卖合同和房票向区产投集团提交房票资金兑付申请，房票购房结算资金拨付事项应于15个工作日内提交区房票安置专班会审议，并于审议同意后15个工作日内将房票购房结算资金从房票资金监管专用账户拨付至房地产开发企业资金监管账户。

（二）关于兑付主体

《广州开发区 广州市黄埔区城中村改造项目房票安置实施细则》明确了“房票核发单位”的概念。《广州开发区 广州市黄埔区城中村改造项目房票安置实施细则》第三条规定：“区城市更新工作领导小组负责统筹协调城中村改造房票安置工作。区城市更新局会同区住房和城乡建设局、属地街镇开展房票发放、登记、转让、监督管理和政策解释等工作，并委托第三方单位作为房票核发单位（下称‘房票核发单位’）承办房票监管账户开立、房票资金缴存、房票受理、发放、登记、金额审核、转让、兑付、结算等工作。”

实践中，黄埔区城中村改造项目由黄埔区安居集团（广州）有限公司作为房票核发单位。增城区则形成了“区规资局主管部门 区产投集团 子公司”的多层结构，增城区产业投资集团有限公司负责房票受理、审核、发放、转让、兑付及结算等全流程事务性工作，可指定其下属全资子公司负责具体实施。

房票的可流通性是房票安置政策的重点。对于房票的可流通性，各地的房票政策给出了不同的处理。

（一）禁止流转

禁止房票流转的典型城市为南京。

《南京市征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行办法》（宁规划资源发〔2023〕118号）第八条第三款规定：“房票不得买卖、抵押、质押，非配偶、父母、子女之间不得使用。”

（二）附条件允许转让，限制转让次数

《厦门市人民政府办公厅关于进一步优化住宅房屋征收房票补偿安置政策的通知》（厦府办规〔2025〕4号）第三条第（三）款规定：“房票转让应当符合下列规定：

1.在满足户人均居住面积不低于35平方米的前提下，被征收人可将房票转让，一张初始房票可以分割金额转让给多人。

2.被征收人使用房票购买二手房，在不动产登记机构办理产权转移登记时，通过房票系统办理房票转让。

上述转让后的房票不得再次转让，不得兑换成现金，只能用于购买房源库中的新房、竞配建房，不得购买安置型商品房、安置房。”

从以上不同处理方式可以看出，各地对于房票的流转多施加限制，并去除房票的金融属性。

（三）广州方案

1.尝试与收紧

房票可以转让。《广州市房票安置实施办法》第八条规定，被征收人满足在广州每户拥有一套住房的前提下，允许房票在本项目被征收人间互相转让。房票限转一次，且房票记载的原兑付期限不变。

此后的实践中，广州房票曾就转让规则进行放宽。《广州开发区 广州市黄埔区城中村改造项目房票安置实施细则》第十三条规定：“每张房票允许实名转让一次，兑付期限不变，且不得分割转让。通过转让形式获得房票的受让人需具备广州市购房资格，并满足我市限购要求，受让人可在兑付期限内持票购房，除税收优惠外，其他权利与原房票记载人一致。”可见，根据政策显示，黄埔区已将受让人范围从“本项目被征收人”扩大至“具备广州市购房资格并满足限购要求”的一般主体，流通性显著增强。后因中介倒卖房票乱象频出，黄埔区房票核发单位于2026年1月21日左右暂停了房票转让业务。

2.规制与引导

2026年6月15日，黄埔安居集团正式发布《广州市黄埔区城中村改造项目房票转让操作流程规范指引（试行）》，在暂停四个多月后重启房票转让，但规则从“放得开”转向“管得住”。新规确立了多项刚性约束：

第一，限定转让范围。被征收人每户需自有一套住房方可转让，仅限本项目被征收人之间互相转让，隔绝外部资金收购。

第二，设置价格底线。转让人在黄埔安居服务平台首次挂牌时，报价不得低于房票票面金额的9折；挂牌满7天后，转让方可在每周周六、周日调整一次售价，工作日无法修改挂牌价格。

第三，规范交易流程。转让信息线上官方平台提交，达成意向7个工作日内双方线下签订转让协议，逾期作废；交易资金统一存入指定银行监管，禁止私下转账；近亲属转让设预约通道，需提供户口本、出生证、相关机构开具的亲属证明，以防范造假过户。

第四，维持转让次数限制。每张房票允许实名转让一次，使用期限不变，且不得分割转让，以抑制票据倒卖和套利空间。

增城区2026年细则同样规定，房票仅允许在本项目被征收人间转让，其中征收住宅房屋开具的房票，被征收人需满足每户拥有一套住宅的前提方可申请转让；房票转让应通过市房票系统办理，限转一次；转让获得的房票只能用于购房，不得兑换成货币，不得再次转让，且使用期限与原房票记载的一致。

（上篇完。下篇《广州房票制度的迭代观察与法律透视（下）》紧接本文，将聚焦房票进入二级市场后的合同效力、无权处分、夫妻共有与表见代理、出票与兑付迟延等高发争议与裁判规则，并对房票制度作出展望。）

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