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常平镇农民安居房管理办法(试行)

发布时间:2021-09-13

常府〔2021〕32号

第一章 总则

第一条 为进一步规范全镇农民安居房建设行为,引导土地资源节约集约利用,改善乡村人居环境,推进生态宜居美丽乡村建设,根据有关法律、法规,以及《东莞市人民政府关于印发〈东莞市农民安居房管理办法〉的通知》(东府〔2020〕28号),结合我镇实际,制定本办法。

第二条 本办法所称农民安居房(以下简称“农房”),是指在经批准的农村宅基地上建设的住房。农房建设、登记的管理监督适用本办法。

对因历史原因形成的在国有划拨土地上建设的单家独栋式私人住房,其建设、登记参照本办法管理。

第二章 职责分工

第三条 为加强对农民住房建设管理工作的组织领导,镇政府建立常平镇农民住房管理工作联席会议(以下简称“农房联席会议”)制度,统筹协调全镇农民住房管理工作,协调解决各有关部门、各村(社区)落实农民住房管理工作过程中遇到的相关问题,落实涉及农民住房管理的信访维稳等风险应对处置工作。农房联席会议成员单位包括住建局、自然资源分局、规划所(不动产登记中心)、农林水务局、城管执法分局、党政综合办、综合行政执法办、人大办、司法分局、党建工作办、供电服务中心、粤海水务有限公司等部门(单位),下设综合协调组、违建处置组、追责考核组、风险应对组等四个工作组。

成立农房建设审批联审小组(以下简称“联审小组”),成员单位包括住建局、自然资源分局、规划所、农林水务局、城管执法分局等部门(单位)。

第四条 住建局负责农房建设审批的联审及验收备案工作,负责镇农房联席会议制度的日常工作,适时提请会议召集人召开会议研究解决农房报建过程中遇到的问题和困难,指导各村(社区)开展农房管理工作,指导各村(社区)使用东莞市农房设计通用图集,联合村(社区)开展农房建设安全二级监督工作,配合开展违法建设台账校核。

自然资源分局负责农房建设审批的联审及验收备案工作,对农房建设是否符合国土空间规划等法定规划进行审查,指导各村(社区)落实农房建法用地常态化巡查。

规划所负责农房建设审批的联审及验收备案工作,划定农房禁建区、限建区和可建区,编制乡村风貌导则,指导村(社区)按农房风貌管控要求进行建设,指导村(社区)做好农房建设的放验线工作;协调不动产登记中心依据相关规定,落实农房不动产登记等工作。

农林水务局负责农房建设审批的联审及验收备案工作,负责审核申请人是否符合“一户一宅”,指导各村(社区)集体经济组织做好农房报建申请人的资格确认、表决及公示等工作,指导各村(社区)集体经济组织核查申请人是否符合“一户一宅”标准,指导各村(社区)落实农房违法建设常态化巡查,负责村(居)民非法占用土地建设农房行为的行政执法工作。

城管执法分局负责农房建设审批的联审及验收备案工作,负责违法建设的常态化巡查、台账校核与处置工作。

党政综合办负责协助镇政府进行网上审批工作,协助住建局按规定程序进行批后网上公示工作。

供电服务中心、粤海水务有限公司负责供水、供电开户审查,配合相关部门(单位)对违法建筑落实停水、停电工作。

网格管理中心负责将农房违建发现上报作为“智网工程”入格事项,落实网格管理巡查责任,及时将新增违建农房报“两违”办。

村(社区)负责属地农房建设审批的前期审查工作,负责农房动工前的放验线工作,建立健全的农房管理制度,落实农房监管人员,指导和监督村(居)民依法改建、重建或新建农房,落实农房违建的常态化巡查、制止、上报工作,配合镇政府和相关职能部门开展违法建设处置。

镇农房联席会议其他成员单位按照部门(单位)职能分工,协助做好农房管理的有关工作。

第三章 申请条件和规划管控

第五条 申请改建、重建或新建农房的,应符合以下条件:

(一)市镇国土空间总体规划批准实施前的过渡时期内,申请新建农房的地块在土地利用总体规划中应为城乡建设用地,在城市(镇)总体规划中应为农村居民点用地或在控制性详细规划中为三类居住用地;对于现状已建且已取得合法手续,需申请改建、重建农房的地块,在土地利用总体规划、城市(镇)总体规划中应为建设用地。国土空间规划批准实施后,申请新建、改建、重建农房的地块,应规划为住宅用地(具体规划用途以国家印发的技术标准为准)。

(二)改建、重建或新建农房后应符合本办法第六条规定的“一户一宅”原则。

(三)申请新建农房的,还须满足以下条件之一:

1.属于本村(社区)集体经济组织成员。

2.不属于集体经济组织成员的本村(社区)村(居)民。

3.不属于上述两种情况,但已依法取得宅基地使用权,包括取得宅基地用地批准文件或已取得集体土地使用权证/不动产权证。

第六条 本办法所称“一户一宅”,是指一户只能拥有符合规定的宅基地及地上农房。其中:

(一)“一户”以公安机关的户籍登记为准。符合以下情形之一的,原则上也可认定为一户:

1.年满18周岁前,须与父母共同为一户;年满18周岁后,可单独为一户。

2.结婚后,夫妻双方须为一户。

(二)“一宅”是指每户可享受的农房保障权益上限,即每户用于建设农房的宅基地用地面积合计不得超过150平方米;总建筑面积不得超过用于建设农房的宅基地用地面积的4倍。

(三)每户家庭及其成员可依据本条第(一)款规定进行分户,且名下全部用于建设农房的宅基地用地面积和总建筑面积未超过分户后可享受的农房保障权益总和的,也可认定为“一户一宅”。每户可享受的农房保障权益以镇范围进行核定。

第七条 除符合本办法第五条、六条规定外,其他人员原则上不允许改建、重建或新建农房,其名下宅基地使用权及地上农房鼓励由村(社区)回收,或向符合条件的村(居)民转让。严禁城镇居民等购买宅基地及地上农房。

第八条 结合镇国土空间总体规划和详细规划划定禁建区、限建区,作为国土空间规划批准实施后农房建设的管理依据。以下区域划入禁建区:

(一)现行规划及国土空间总体规划底线管控区域,包括永久基本农田保护红线,永久基本农田储备区,自然保护地,生态保护红线,土地利用总体规划和城市(镇)总体规划确定的禁止建设区,饮用水源一级保护区,市级重大基础设施用地范围等;

(二)涉及安全问题不适宜居住区域,包括石油天然气长输管道保护区,架空电力线路保护区,已建、在建及已完成工可的轨道交通沿线建设一级管控区,公路建筑控制区,河湖管理范围,低洼易涝区,地质灾害易发区等;

(三)城市高价值战略区域,包括已编制TOD综合开发规划并通过审批的轨道站点TOD范围,市级重点土地收储整备区,已列入征地拆迁范围的区域,位于东莞市“三旧”改造标图建库红线范围的区域等。

位于禁建区、限建区的,如名下只有 1 宗宅基地且为无房、简易房、危房或属于住房困难家庭的,需经农房联席会议审议同意建设。其中无房是指因自然灾害或人为原因造成住房损毁的;简易房是指砖瓦平房、铁皮房等简陋房屋;危房是指现有住房经专业机构鉴定安全等级属C级或D级的,或已存在明显开裂、倾斜、变形等情况,存在明显安全隐患的;住房困难是指符合我市住房保障条件的,或因住房结构等原因确实无法满足日常实际需求的。

第九条 住房困难家庭或配合省市镇重点工程建设的征地拆迁、历史遗留问题等不完全符合申请条件和规划管控要求的,需提交农房联席会议审议。

第四章 建设标准和风貌管控

第十条 改建、重建或新建农房的,应符合以下建设标准:

(一)每户用于建设农房的宅基地用地面积合计不得超过150平方米,总建筑面积不得超过用于建设农房的宅基地用地面积的4倍,农房建筑正射投影不得超出宅基地用地红线。

(二)建筑层数原则上不得超过4层,总建筑高度不得超过16米。首层及以上楼层主动退让用于院落、绿地、停车设施等的,在总建筑面积符合本条第(一)款规定的前提下,允许建筑层数限制放宽至不超过6层,总建筑高度不超过23米。

(三)允许建设顶层梯房,其建筑面积不得超过30平方米,建筑高度不得超过3米(需安装电梯设备的区域除外)。对采用农房设计通用图集推荐设计方案的,梯房的建筑面积和建筑高度不计入总建筑面积和总建筑高度;对不采用的,梯房的建筑面积和建筑高度须计入总建筑面积和总建筑高度。

(四)建筑形式原则上应采用坡屋顶或半坡屋顶,高度不计入总建筑高度。

(五)应按要求预留消防通道和建筑间距。

(六)临街农房应退让道路红线。因客观原因无法满足的,其建筑结构及施工范围不得突出相邻道路(含绿化带)红线。

(七)对限建区范围内的农房建设标准实行从严管控,原则上总建筑面积不得超过用于建设农房的宅基地用地面积的2倍,建筑层数不得超过2层,总建筑高度不超过8米。其他建设标准按照本条前述规定执行。

第十一条 允许通过自愿联合的方式,利用现有相邻宅基地共同建设联户农房。

(一)参与联户农房建设的原则上不超过3户,每户原则上只允许参与一次联户农房建设,且不得突破每户可享受的农房保障权益上限。

(二)参与联户农房建设的应共同申请办理联户农房建设及不动产登记所有环节的手续。

(三)联户农房报建前,原多宗宅基地使用权人应向自然资源分局、不动产登记中心申请宅基地宗地合并,合并后的宅基地由原多宗宅基地权利人共有。

(四)建设标准按照本办法第十条规定执行。

第十二条 农房设计应注重地域特色与和谐统一,对农房外立面的材质、色调、风格作出明确指引,因地制宜采用院落式、骑楼式、公寓式等建筑形态,避免“千村一面”。鼓励村(社区)通过“村规民约”引导村民采用设计通用图集推荐的设计方案改建、重建或新建农房,做好风貌管控,形成统一风格。鼓励自建和统建相结合,村(社区)应积极引导推动农房统一规划、统一建设,打造高品质的连片农房小区。

第五章 审批程序

第十三条 农房建设审批总体按“村(社区)核准申请—镇政府审批—部门联合监管验收”三阶段实施。各村(社区)应建立健全农房管理制度,指导和监督村(居)民依法改建、重建或新建农房。

第十四条 前期审批:

(一)前期准备。申请人委托有资质的设计单位根据申请建房的宅基地红线图进行农房建筑方案设计(建筑方案须符合《东莞市农民安居房设计若干注意事项》的要求,建筑风格可参考《东莞市农房建设通用图集》)。

对申请联户建房的,报建前申请人须先向自然资源分局、不动产登记中心申请办理宅基地宗地合并手续,确定权益分配方式(按份共有或共同共有;每宗联户建房的规模不得超过3户)。

(二)提出申请。申请人登录农房建设审批管理系统(以下简称“审批系统”)上传以下资料提出建房申请:申请人身份证、家庭户口本、土地权属证明材料(土地使用权证/不动产权证或宅基地用地批准文件)、用地红线图(手动输入大地2000坐标后上传DWG格式电子文件)、拟建房屋建筑方案图(包括拟建房屋与宅基地坐落总平面图、每层平面图、前后左右立面等(标注材质及颜色,提供PDF版图形文件)。

(三)村级核验。村(社区)收到申请人的建房申请后,重点审查以下内容:申请资料是否真实有效、申请人是否符合资格条件、是否符合“一户一宅”原则、相关权利人是否有异议等。具体程序如下:

审批系统根据申请人、申请理由、宅基地分配方式、拟建农房用地位置、用地面积、层高、建筑面积、建筑高度等信息自动生成公示表,由村(社区)张贴在村务公开栏进行为期5个工作日的公示。

公示无异议或异议不成立的,由村(社区)在5个工作日内将公示情况、审核意见录入审批系统,上传公示现场照片,生成《农房建设申请表》,连同其他材料推送至镇联审小组。

第十五条 部门联审。联审小组各成员单位在10个工作日内对村(社区)提交的农房建设申请进行审核并出具意见,由住建局汇总后,再交由党政综合办提交镇政府审批。联审小组各成员单位所出具的意见原则上应明确提出“是否同意建设”或“是否符合要求”。审核内容:

(一)农林水务局负责审核建房申请村组审核公示情况、宅基地、“一户一宅”是否符合要求等。

(二)自然资源分局负责审核建房规划用地、用途要求,审核宅基地是否已取得用地使用权等。

(三)规划所负责审核是否符合规划建设要求、风貌管控要求,审核宅基地的“三区”情况(禁建区、可建区、限建区)等。

(四)住建局负责审核建筑方案是否符合农房建设标准。

(五)城管执法分局审核申请人是否存在新增违建行为未处理等。

十六条 政府审批。联审小组成员单位意见一致同意的,由住建局汇总后,再交由党政综合办提交镇政府审批,以镇政府名义核发《农房建设批准书》,并在政府政务网公布;特殊情况提交农房联席会议审议。

第六章 施工管理

第十七条 经审批同意建设的农房,须到住建局办理农房建设登记手续,取得《施工现场公示牌》后方可动工建设。

(一)前期准备。申请人委托具有相应资质的设计单位根据经审批的建筑方案出具施工图纸,向村(社区)交纳质量安全保证金(3万元),与具有相应资质的施工企业签订施工合同。施工企业应完善农房建设的安全管理措施,包括配备技术人员、购买工伤保险或建筑工程安全生产责任险、配备安全防护用品等。

(二)提交资料。申请人向住建局提交完整的施工图纸(蓝图及CAD版电子文件)、地质勘察资料、施工合同、工伤保险或安全生产责任险等参保证明材料、质量安全保证金缴款凭证等资料办理登记手续。

(三)审查办理。住建局在收到申报登记手续资料5个工作日内完成审查。审查通过的,由住建局核发《施工现场公示牌》,交申请人在施工现场悬挂;审查不通过的,由住建局一次性告知所有缺失资料和存在问题。

(四)放验线。由属地村(社区)做好农房建设放验线工作。

(五)报装临时水电。申请人凭《农房建设批准书》及《施工现场公示牌》向供电服务中心、粤海水务有限公司申请报装临时水电设施。未取得《施工现场公示牌》的,供电服务中心、粤海水务有限公司不得办理临时水电报装手续。

第十八条 经审批的农房建设安全监督实行住建局与属地村(社区)二级监督管理模式,属地村(社区)成立村级农房建设监管小组(不少于2名农房监管人员),对取得《施工现场公示牌》的农房(以下简称“受监农房”)进行安全监督检查。住建局组织村(社区)农房建设监管小组、农房工程各方责任主体进行安全现场交底,并核发《施工现场公示牌》。监督过程中,村(社区)应按照《东莞市住房和城乡建设局关于加强农民自建房建设质量安全管理的通知》(东建质安〔2019〕108号)及《常平镇农房质量安全监督管理实施细则》等文件要求对属地受监农房开展常态化检查,建立工作台账,督促落实隐患整改,并定期将工作台账等有关监管情况上报住建局。住建局对受监农房工程进行抽查监督,重点检查安全措施是否落实到位、是否按审批内容建设等情况,发现超审批内容建设的,发出责令停止违法行为文书;拒不整改的,由住建局发函供电服务中心、粤海水务有限公司实施停水停电,并及时将情况函告“两违”办。

第十九条 农房完工后,申请人组织设计、施工单位进行竣工验收,形成工程竣工验收报告,提交住建局申请验收备案。住建局在10个工作日内会同农林水务局、自然资源分局、规划所、城管执法分局等联审小组成员单位对农房建设情况进行现场核实,并各自登录审批系统提交验收意见。联审小组成员单位一致同意验收的,由党政综合办、住建局登录审批系统,向申请人出具《农房验收意见表》。

对发现不按审批内容建设的,由联审小组成员单位根据职能责令其限期整改,整改完成并经联审小组核查符合要求后方可验收。对不按审批内容建设的超建部分,如申请人拒不整改,由“两违”办及时组织拆除处理。

第二十条 申请人凭《农房验收意见表》向供电服务中心、粤海水务有限公司申请安装正式水电设施,向属地村(社区)申请退还质量安全保证金。对未取得《农房验收意见表》的农房,供电服务中心、粤海水务有限公司不得供水供电,属地村(社区)不得退还质量安全保证金。

第二十一条 申请人应在农房建设批准文件出具之日起1年内办理登记手续开工建设,3年内完成建设及竣工验收。1年内未办理登记手续开工的,申请人须按程序重新提出建房书面申请;施工过程中确需对批准内容进行变更的,须向住建局办理变更手续;3年内未竣工的,须向住建局申请建设工程质量安全监管延期。

因故停工的,申请人应消除农房施工安全隐患,并向住建局申请中止施工安全监督手续;停工超过3个月,申请人未消除农房施工安全隐患的,由属地村(社区)组织整改处理(相关费用从申请人的质量安全保证金中扣除),同时向住建局申请中止施工安全监督手续。中止施工安全监督的农房须到住建局申请并经核查符合要求后方可复工。

第二十二条 《东莞市农民安居房管理办法》印发实施前业经镇政府审批通过的在建、未建农房,参照本办法实施二级监督管理,完工后按《常平镇民房建设管理工作方案》(常府〔2016〕10号)的要求办理终止安全监督手续。

第七章 不动产登记

第二十三条 农房符合相关规定的,可凭宅基地用地批准文件或集体土地使用权证/不动产权证、农房建设批准文件、农房建设验收意见文件等向不动产登记部门申请办理不动产登记。

联户农房办理不动产登记的,还应提供宅基地宗地合并批准文件和共有分配协议等,不动产权由原多宗宅基地的权利人共有,各共有人的份额应约定共同共有或按份共有;按份共有的,各自份额原则上按照土地使用权面积比例确定,协议另有约定的除外。

第二十四条 转让宅基地使用权及地上农房所有权符合相关规定的,可办理不动产转移登记。

联户农房共有人处分共有不动产申请登记的,应当由占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请,但共有人另有约定的除外。联户农房按份共有人转让其享有的不动产份额,应当与受让人共同申请转移登记。

第八章 监督管理和责任追究

第二十五条 将农房违建(未取得施工现场公示牌或超出审批内容建设等情况)纳入镇违法用地、违法建设联合执法联席会议机制,建立多部门的联合巡查制止和快速处置机制、违建施工禁止供水供电机制,具体按《东莞市违法用地、违法建设联合执法实施方案(修订)》(东府办〔2020〕43号)、《东莞市农民安居房三维航拍季度局部更新比对工作方案》(农房联违〔2020〕1号)、《东莞市农民安居房三维航拍季度局部更新比对核查整改工作指引》(东农房联违〔2020〕2号)、《常平镇强化违法用地、违法建设治理工作方案》(常府办〔2018〕72号)等文件有关规定执行。

第二十六条 各村(社区)要落实属地监管责任,认真履行“巡查—发现—制止—上报”工作职责,对违建行为采取有效措施予以制止,并将情况及时报“两违”办。城管执法分局、自然资源分局、规划所、农林水务局、住建局、网格管理中心等部门(单位)应加强开展违法建设巡查工作,并及时将相关情况报“两违”办。

第二十七条 将农房违建管控情况作为各部门(单位)、各村(社区)领导干部考核的重要内容。根据《东莞市违建行为责任追究实施细则》对本办法出台后仍出现新增农房违建的村(社区),严肃追究相关领导责任。

第九章 附则

第二十八条 本办法由住建局、自然资源分局、规划所、农林水务局、城管执法分局、不动产登记中心等部门(单位)负责解释。

本办法自2021年9月12日起实施,有效期至2023年9月12日。

附件:1.关于《常平镇农民安居房管理办法(试行)》的起草说明.docx

   2.关于《常平镇农民安居房管理办法(试行)》(征求意见稿)向社会征求意见的结果公示.png


 

 


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