各社区、各部门单位：

现将《万江街道公开选定前期服务商操作指引》印发给你们，请结合实际，认真贯彻落实。

东莞市万江街道办事处办公室

2019年7月15日

万江街道公开选定更新单元前期服务商操作指引

为规范我街道城市更新单元公开选定前期服务商，指导相关部门及各集体经济组织有序推动城市更新单元单一主体挂牌招商前期工作，根据《东莞市人民政府关于印发〈关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见〉的通知》（东府〔2018〕102号）、《东莞市人民政府关于印发〈东莞市农村（社区）集体资产管理实施办法〉的通知》（东府〔2018〕40号）、《东莞市人民政府办公室关于印发〈东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）〉的通知》（东府办〔2019〕29号）等文件精神，结合我街道实际，制定本操作指引。

第一章  总则

第一条  坚持“公平公正、依法公开、民主决策”的原则选定前期服务商。

第二条  本操作指引适用于我街道范围内公开选定前期服务商开展相应前期工作的更新单元。更新单元用地需符合土地利用总体规划、城乡规划、城市更新专项规划及其他相关专项规划。单元用地范围须满足城市更新单元划定编制指引相关要求，单元内拆除重建区已纳入“三旧”改造标图建库或符合入库条件。

第三条  推进更新单元前期工作可选择以下方式开展：

（一）自行实施，由街道办事处指定部门或单位牵头落实前期工作；

（二）委托下属企业实施，受托企业可自行实施或参照政府采购程序与相关专业机构或综合性开发企业合作开展前期工作；

（三）通过政府采购方式委托相关专业机构或综合性开发企业作为服务商开展前期工作；

（四）拆除重建范围内主要为集体土地的更新单元，确定更新单元范围后、可授权土地所属集体经济组织通过民主决策程序公开招引服务商开展前期工作。集体经济组织可选择自行招引或委托招标代理机构开展招引前期服务商的相关工作。单元内涉及的国有建设用地由其不动产权利人委托原属地集体经济组织一并公开招引前期服务商。

第四条  本操作指引所称前期工作内容包括：

（一）编报更新单元划定方案；

（二）核查和确认不动产权益；

（三）征询不动产权益人意愿；

（四）拟定拆迁补偿方案；

（五）确定政府（集体）综合收益；

（六）编报挂牌招商方案等。

第五条  通过政府采购或集体经济组织公开招引前期服务商，可以通过预询价方式确定前期服务费用或底价。前期服务费用按照“谁委托，谁支付”的原则处理，委托双方在招引方案与服务协议中明确结算标准、结算时点与结算方式等内容。

统筹推进、通过政府采购方式确认前期服务商并由街道办事处与中标企业签订服务协议的更新单元，由采购人依据相关规定支付对应费用。

集体经济组织采用民主决策公开招引前期服务商的更新单元，涉及前期工作的垫付费用与服务费由集体经济组织依据招引方案与服务协议约定的标准、时点与方式进行支付。

更新单元内涉及的国有建设用地，前期工作相关费用由该不动产权利人按土地面积或其他可单独核算的基数占比分摊。

第二章  前期服务商资格要求

第六条  通过政府采购方式明确前期服务商合同关系的供应商，应当具备下列条件：

（一）具有独立承担民事责任的能力；

（二）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；

（三）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；

（四）有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；

（五）参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；

（六）法律、行政法规规定的其他条件。

采购人可以根据采购项目的特殊要求，规定供应商的特定条件，但不得以不合理的条件对供应商实行差别待遇或者歧视待遇。

两个以上自然人、法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个供应商的身份共同参加政府采购。以联合体形式进行政府采购的，参加联合体的供应商均应当具备上述条件，并应当向采购人提交联合协议，载明联合体各方承担的工作和义务。联合体应该共同与采购人签订采购合同，就采购合同约定的事项对采购人承担连带责任。

第七条  集体经济组织采用民主表决方式公开招引前期服务商，除满足上述第六条要求外可根据项目的具体情况考虑以下方面：

（一）报名单位对省、市城市更新政策的了解、掌握与运用的熟悉程度；

（二）报名单位的资质等级、资信情况；

（三）报名单位注册资本、总资产、自有资金和融资能力；

（四）报名单位的服务经验、服务项目数量或项目开发经验；

（五）明确是否允许联合体报名、以及联合体参与方式中相应资质的选取标准；

（五）纳入人民法院失信黑名单的企业不得报名。

集体经济组织可以根据具体项目的特殊要求，规定相应的特殊条件，但不得设置不合理的要求实行差别待遇。

第三章  委托前期服务商操作流程

第八条  通过政府采购方式委托相关专业机构或综合性开发企业作为服务商开展前期工作，具体操作流程与方式按照政府采购相关规定实施。

第九条  委托下属企业实施，受托企业可自行实施或参照政府采购方式公开选定相关专业机构或综合性开发企业合作开展前期工作。受托企业选择参照政府采购方式明确合作方共同推进前期工作的，参照政府采购相关规定推进实施。

第十条  集体经济组织选择自行开展公开招引工作的，参照以下流程推进：

（一）编制公开招引方案（含服务协议），并按照集体资产管理规定组织民主决策与公示

具体材料包括请示、公告、服务协议、公示证明材料、相关图纸等。其中招引方案中需明确报名企业资格审查委员会成立的方式与要求、前期服务内容、服务费用等。集体经济组织按集体资产管理相关规定对招引方案组织民主表决，表决通过后在所属社区公告栏公示不少于5个自然日。

（二）报批公开招引方案（含服务协议），发布公告并接受报名

公示无异议或异议处理完毕后报街道党政联席会议审议。经审议通过后，集体经济组织就招引前期服务商有关事宜，在东莞市农村（社区）集体资产管理网、街道政务信息网、《东莞日报》、社区公告栏等发布，公告时间不少于15个自然日。集体经济组织按照招引公告中的报名时间与方式接受报名。

（三）报名企业资格审查

报名时间截止后5个工作日内，集体经济组织依据招引方案的要求成立资格审查委员会，由资格审查委员会对报名企业进行资格审查。

（四）民主决策

集体经济组织按照集体资产管理相关规定就通过报名资格审查的企业进行民主决策。

（五）公示决策结果

集体经济组织将民主决策的结果在东莞市农村（社区）集体资产管理网、街道政务信息网、社区公告栏进行公示，公示时间不少于5个自然日。

（六）民主决策程序审查

公示期间无异议或异议处理完毕后，集体经济组织按照集体资产管理相关规定将民主表决材料、公示及相关证明材料等上报街道农社资办审查，由农社资办出具审查意见。

（七）确认入选企业并签订服务协议

经农社资办审查无异议后，确认该企业为前期服务商并签订《服务协议》。《服务协议》须同时上报街道重大项目与发改统计办、农社资办、三旧和城市更新办备案。

第十一条  集体经济组织选择委托招标代理机构组织招引前期服务商的，由受托招标代理机构按照相关规定组织实施，大致包括以下步骤：

（一）委托招标代理机构

集体经济组织可通过民主表决的方式直接选定招标代理机构；也可采用民主表决明确选取招标代理机构的方式后，由理事会按对应的选取方式选定招标代理机构。

（二）编制公开招引方案（含服务协议），并按照集体资产管理规定组织民主决策与公示

受托招标代理机构按要求编制招引方案，具体材料包括请示、招引公告、服务协议、公示证明材料、相关图纸等。集体经济组织按集体资产管理有关规定对招引方案进行民主表决，表决通过后在社区公告栏公示不少于5个自然日。

（三）民主决策程序审查

公示期满后，受托招标代理机构协助集体经济组织按照集体资产管理相关规定将民主表决资料、公示及其他相关材料等上报街道农社资办审查，由农社资办出具审查意见。

（四）报批公开招引方案（含服务协议），发布招引公告并接受报名

民主决策材料经农社资办审查无异议后，将招引方案上报街道党政联席会议审议。经街道审议通过后，受托招标代理机构就招引前期服务商有关事宜在东莞市农村（社区）集体资产管理网、街道政务信息网、《东莞日报》、社区公告栏等发布，公告时间不少于15个自然日。受托招标代理机构按照招引公告中明确的报名时间与方式接受报名。

（五）资格评分与民主表决

报名截止时间后5个工作日内，受托招标代理机构根据招引方案中的规则开展评分，向集体经济组织反馈评分结果并推荐候选企业。集体经济组织就推荐的候选企业按集体资产管理规定进行民主表决，根据表决结果确认入选前期服务商。

（六）公示确认结果

受托招标代理机构协助集体经济组织将入选结果在东莞市农村（社区）集体资产管理网、街道政务信息网、社区公告栏等进行公示，公示时间不少于5个自然日。

（七）签订服务协议

公示期间无异议或异议处理完毕后，集体经济组织与确认入选的单位签订《服务协议》。《服务协议》须同时上报街道重大项目与发改统计办、农社资办、三旧和城市更新办备案。

第四章 部门职责

第十二条 自然资源分局负责审查权属调查单位完成的权调信息图表并核定各权属单位的用地面积。

财政分局负责政府采购监督管理，依法履行对政府采购活动的监督管理职责。

重大项目与发改统计办负责协调相关部门与对应社区共同推进招引工作，接受招引服务商的服务协议备案。

农社资办负责集体经济组织公开招引监督管理，并按照集体资产管理规定对集体经济组织民主决策与公示材料等进行审查，以及接受服务协议的备案。

招投标服务所负责指导申请单位按相关规定实施政府采购或公开招引。

三旧和城市更新办负责受理集体经济组织自行实施招引项目的请示与招引方案、会同相关部门指导集体经济组织按要求修改完善相关材料并上报街道办审议；接受服务协议备案。

第五章 附则

第十三条  本操作指引未尽事宜按照《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》执行。

第十四条  本操作指引日后若与相关政策文件产生冲突或出现不一致的地方，按新出政策要求实施，并由重大项目与发改统计办会同三旧和城市更新办负责解释与组织修订。

第十五条  本操作指引自印发之日起实施，试行三年。