东府办〔2020〕17号

各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：

为进一步规范我市土地收储整备工作，完善收储整备补偿和利益共享机制，切实推动“拓空间”战略实施，经市人民政府同意，现提出如下意见。

一、深化改革、大胆创新，构建“基础补偿 增值共享”的土地收储整备补偿和利益共享机制

（一）明确土地收储整备补偿思路。原则上按照“基础补偿 增值共享”的思路开展土地收储整备补偿工作，土地收储整备补偿和利益共享可分为基础补偿和增值共享两部分。特殊情形下，可不区分基础补偿和增值共享，将两者包干结算进行补偿。在本意见印发前已开展土地收储整备补偿工作的，可按原规定或约定执行。

1．基础补偿是指依据省、市相关补偿政策和标准，在土地收储整备工作中给予农村集体经济组织、村民或原土地使用权人的补偿，包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上建（构）筑物和附着物补偿费、搬迁费、临时安置费、停业停产损失补偿、留用地补偿费、社会保险金等费用。

2．增值共享是指将土地出让收入扣除计提资金（按省、市规定计提的农业土地开发资金、农田水利建设资金、教育资金、住房保障资金、国有土地收益基金、轨道交通建设发展专项资金）、相关税费（市统筹收入和印花税等）、土地收储成本等资金后，按照一定规则核算的补偿。

（二）创新土地收储整备补偿和利益共享方式。按“基础补偿 增值共享”思路核算的土地收储整备补偿和利益共享货币总额，以等价值为原则，可综合采用货币、物业、股权等多种方式进行补偿，丰富土地收储整备补偿方式与路径；同时，注意风险防控。

1．原则上以货币方式统一落实所有补偿和利益共享。

2．鼓励将补偿和利益共享的货币总额等价值折算为土地开发建设后地上优质项目的物业、股权等作为补偿，获取长远利益。

二、合理补偿、权益保障，规范集体土地收储补偿和利益共享

（一）明确经营性项目的基础补偿标准和利益共享机制。对规划为经营性用地项目的，原则上按照“基础补偿 增值共享”的方式核算补偿。

1．基础补偿标准。土地补偿费和安置补助费，不得低于该地块所在片区对应的广东省征地补偿保护标准；青苗补偿费和地上建（构）筑物、附着物补偿费等费用参照《东莞市公共基础设施建设项目土地和房屋征收补偿市镇包干结算标准规定》（东府办〔2017〕111号，以下简称“111号文”）执行。

2．土地收储整备重点地区的利益共享机制。

（1）土地出让收入扣除计提资金、土地收储整备成本（含基础补偿、前期开发成本、相关税费等）后，由市级全额出资的，市、镇按4:6比例分成；由镇街全额出资的，市、镇按2:8比例分成；市、镇各自出资的，镇街分成比例为60% 镇街出资比例×20%。

（2）农村集体经济组织获得的增值共享按照不低于镇街所得土地出让纯收益的20%且不高于50%进行核算，以支农补贴等形式补偿出让宗地原所属农村集体经济组织，由市农业农村局会同市财政局另行制定操作细则，结合长远发展和近期利益进行科学分配。

3．土地收储整备重点地区之外区域的利益共享机制。

（1）镇街主导的，土地出让收入扣除市级计提资金后，全部返还镇街。

（2）市镇联合的，土地出让收入扣除计提资金、土地收储整备成本（含基础补偿、前期开发成本、相关税费等）后，由市级全额出资的，市、镇按3:7比例分成；市、镇各自出资的，镇街分成比例为70% 镇街出资比例×30%。

（3）农村集体经济组织获得的增值共享按照不低于镇街所得土地出让纯收益的20%且不高于50%进行核算，以支农补贴等形式补偿出让宗地原所属农村集体经济组织，具体按照市农业农村局会同市财政局制定的操作细则执行。

4．因提高容积率、调整用地性质等改变土地使用条件增加土地价值的，对增加的土地出让收入部分由市、镇按5:5比例分成，具体规则按照《东莞市人民政府办公室关于调整市土地出让收入分配机制的通知》（东府办会函〔2018〕96号）执行。

（二）明确产业项目的基础补偿标准和利益共享机制。对规划为工业用地（含新型产业用地）、仓储用地、科研用地等产业项目的，原则上按照“基础补偿 增值共享”的方式核算补偿。同时，为支持产业发展，应严控产业项目用地成本

1．基础补偿标准。土地补偿费和安置补助费，不得低于该地块所在片区对应广东省征地补偿保护标准；青苗补偿费和地上建（构）筑物、附着物补偿费等费用参照111号文规定的标准执行。

2．利益共享机制。

（1）土地出让收入扣除市级计提资金后，全部返还镇街。其中，新型产业用地需要提供物业给政府的，按照相关政策执行。

（2）农村集体经济组织获得的增值共享按照镇街所分得土地出让纯收益的一定比例进行核算，以支农补贴补偿农村集体经济组织，具体按照市农业农村局会同市财政局制定的操作细则执行。对于普通工业用地项目和不可分割销售的新型产业用地、科研用地项目，原则上按照100%进行核算；对于可分割销售的新型产业用地、科研用地项目，原则上按照不低于镇街所得土地出让纯收益的50%进行核算。

（3）鼓励各镇街结合自身实际情况，将产业项目范围内企业每年缴纳税收的镇街分成部分，按一定比例核算财政奖励，给予原地块所在的农村集体经济组织。如果当年的财政奖励按月平均计算未达到1元/平方米的，由镇财政进行补足。鼓励各镇街结合自身实际情况，建立风险调节金。

（三）明确公共服务设施建设项目的补偿标准。对列入近期规划建设或者年度建设计划的交通、能源、环保、水务、军事、医疗、电力、通信、文化教育及其它社会功能性配套工程等公共服务设施的，原则上依据111号文进行包干结算补偿。鼓励各镇街根据自身实际，制定本镇街公共服务设施建设项目土地和房屋征收补偿标准，经镇街联席会议审核通过后，报市城市管理综合执法局、市财政局和市自然资源局等部门备案。同时，为提升城市品质，应严控公共服务设施建设项目用地成本。

（四）实施大片区连片收储整备统筹补偿。在大片区连片收储整备项目范围内，采用统筹补偿模式，按各农村集体经济组织在该范围内交储土地面积的比例，将新增出让国有建设用地的农村集体经济组织应得增值共享统筹统分，在土地出让后逐宗分摊计算，不受地块所处位置的原有权属影响，以支农补贴等形式补偿出让宗地原所属农村集体经济组织，具体按照市农业农村局会同市财政局制定的操作细则执行。

（五）统筹平衡各地块的规划价值差异。为统筹平衡不同地块的规划价值和补偿数额差异，鼓励各镇街通过规划统筹补偿或增值收益调节金进行调节。

1．规划统筹补偿是指针对规划为经营性项目的地块，其补偿标准按照该地块面积的60%为经营性项目、40%为公共服务设施项目分别核算补偿后，合计确定该地块的总补偿。

2．增值收益调节金是指提取经营性、产业项目镇街所得土地出让纯收益的一定比例，由镇街专项用于平衡公共服务设施等规划价值低的地块，对符合条件的村（社区）工业园在改造期内减收的租金或相关土地使用收益等进行补偿，纳入镇街财政预算管理。

三、加大探索、全面盘活，完善国有土地收储补偿和利益共享

（一）明确收回国有划拨土地的补偿标准。收储整备国有划拨土地的，仅对地上建（构）筑物、附着物给予补偿。原土地使用权人取得土地时确实支付了用地成本的，按照土地取得成本、利息及前期土地开发支出费用一并补偿。应当依法无偿收回的国有划拨土地，不予补偿。

（二）明确收储规划为公共服务设施项目、产业项目的国有已出让土地补偿标准。收储整备规划为公共服务设施项目、产业项目的国有已出让土地，可以选择以下任一方式核算土地补偿标准。

1．经有资质的土地评估机构按原土地出让合同约定的用途、规划条件及剩余年限等评估后，按评估价格补偿。

2．按基准地价区片价上浮一定比例进行核算，并对土地前期开发支出进行补偿，即土地补偿价款=土地所属片区的基准地价区片价×（1 上浮比例）＋前期开发支出费用。其中，上浮比例不超过30%。

3．以土地取得成本作为基础进行核算，并对土地前期开发支出进行补偿，即土地补偿价款=取得土地价款＋（另计利息补偿）＋前期开发支出费用。

（三）明确收储规划为经营性项目的国有已出让土地补偿标准。建立以标定地价为基础的国有已出让土地补偿价格体系，按照不动产权证所载用途评估规划为经营性项目的国有已出让土地，以宗地地块的标定地价和修正系数核算补偿。

（四）加强闲置国有土地处理，纳入政府收储整备。收储整备国有土地涉及闲置土地收回的，按《闲置土地处置办法》处置，按闲置原因分别采取不同收储方式：因政府原因导致土地闲置的，按不动产权证书所载用途的市场评估价收储土地。因企业自身原因导致土地闲置，经认定应当无偿收回的，给予1个月的宽限期，由政府退还土地出让金加银行同期利息后收储土地，但应缴纳的土地闲置费不得免除、已缴纳的土地闲置费不予退还；逾期不接受收储的，按规定无偿收回。因政府与企业混合原因导致土地闲置的，按市场评估价收储土地，但应缴纳的土地闲置费不得免除、已缴纳的土地闲置费不予退还。

四、多措并举、加强保障，进一步完善保障土地收储整备补偿和利益共享的配套制度

（一）进一步划定土地收储整备重点地区，加大政府重点投资区域土地收储的市级统筹力度。由市自然资源局、市轨道交通局与市土地储备中心在政府重点投资区域划定土地收储整备重点地区，经市政府审批同意后实施，具体包括市统筹的轨道站点TOD综合开发区及所有轨道站点TID地块、沿江海山湖万里生态美丽廊道等为核心的市重大空间廊道和节点、重大公共配套设施、重大产业平台、重大城市治理修复区域、重大土地储备区域、重点城市更新单元及周边用地等。其中，轨道交通站点周边土地收储整备补偿和利益共享标准按照《东莞市轨道交通站点周边专项储备管理办法》（东府〔2018〕29号）及相关政策执行。

（二）进一步统筹衔接土地收储整备与城市更新工作，联动拓展城市发展空间。城市更新项目按照《东莞市人民政府关于印发<关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见>的通知》（东府〔2018〕102号）等相关政策核算补偿。鼓励农村集体经济组织、原土地使用权人等主体将自行实施的城市更新项目交由政府收储整备。

（三）进一步落实国家相关税收优惠政策，合法降低土地收储整备成本。由土地收储整备部门与税务部门共同确认政府征收房产和收回土地使用权情形的依据，共同确定按国家有关规定标准取得拆迁补偿款的被拆迁人名单，逐步建立健全信息共享制度，进一步落实好增值税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、契税、城市建设维护税等税种以及国务院普惠性税收减免相关优惠政策。

（四）进一步鼓励国企参与土地收储前期整备开发，加快收储土地入市。市属企业、镇街属企业以及园区控股公司等国有企业完成地块前期土地整备后移交市土地储备中心的，收储价格可按整备成本和收益来整体核算。其中，收益按照整备成本的12%（含融资成本）核算。

　　东莞市人民政府办公室

　　2020年3月2日