南城办〔2019〕35号

各有关社区及单位：

现将《南城街道城市更新单一主体挂牌招商公开招引前期服务商操作指引》印发给你们，请遵照执行。

南城街道办事处

2019年5月24日

南城街道城市更新单一主体挂牌招商公开招引前期服务商操作指引

为贯彻落实《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号）和《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》，规范有序开展单一主体公开挂牌招商更新单元前期工作，建立公平透明的城市更新公开市场，特制定本操作指引。

第一章 总则

第一条 本操作指引适用于以下情形：

(一）更新单元需引入市场主体对集体土地或国有土地上旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造；

(二）更新单元范围内集体土地、国有土地混合，需引入市场主体实行整体改造。

第二条 本操作指引所称前期工作，是指城市更新项目开展 编报更新单元划定方案、核查和确认不动产权益、征询不动产权益人意愿、拟定拆迁补偿方案、确定政府（集体）综合收益、编报挂牌招商方案等工作达到城市更新项目挂牌招商条件的行为；以及改造范围内标图建库、土地房地产评估、地块包装、规划调整（含规划编制）、完善历史用地手续、国土空间规划（含土规、地类、三调用地调整）、用地指标规模申请、拆迁补偿、土地平整等前期工作。

第三条 前期工作的开展方式：

(一）南城街道办事处自行实施；

(二）南城街遒办事处委托街道下属企业实施，受委托企业可参照政府釆购程序与相关专业机构或综合性开发企业合作开展前期工作；

(三）南城街道办事处通过政府采购服务方式委托相关专业机构或综合性开发企业作为服务商开展前期工作；

(四）拆除重建范围主要为集体土地的更新单元，南城街道办事处确定更新单元范围后，可授权土地所属的集体经济组织通过民主决策程序公开招引服务商开展前期工作，该工作可由集体经济组织委托招标代理公司协助完成。

第四条 通过政府釆购、招标或集体经济组织公开招引前期服务商的，可以通过预询价方式确定前期服务商费用价格或底价。前期服务商费用按照“谁委托、谁支付”的原则处理，委托双方在服务协议中明确结算标准、结算时点、结算方式等内容。

(一）通过政府采购或招标方式委托的前期服务商，政府釆购或招标的前期服务商费用由南城街道办事处承担，在采购或招标过程中明确前期服务商的工作内容、工作时间，以及在服务协议中明确结算标准、结算节点、结算方式等内容。

(二）通过集体经济组织以民主决策程序公开招引前期服务商，前期服务商费用由集体经济组织承担，包括政府行政收取的税费、街道（部门）或集体经济组织开展的工作事项（含采购、招标或委托第三方开展工作）产生的费用，并经村民代表民主表决和报街道进行重大事项审查。上述前期工作产生的费用全部由前期服务商垫付[含街道（部门）或集体经济组织釆购、招标或委托第三方开展工作]，前期服务商垫付的费用按有关规定应单列入项目单一主体挂牌招商时集体分配的货币收益里面，在单一主体招商确定中标后，集体经济组织收到集体分配的货币收益后10个工作曰内一次性无息支付前期服务商垫付的费用。除上述前期工作费用外，集体经济组织不另行支付其他费用，整个服务期间，前期工作涉及釆购、招标、委托第三方开展工作的，服务商不得以其名义开展。

第五条 本操作指引印发实施后，集体经济组织公开选取前期服务商，要统一纳入街道办事处监管，实行层级备案。除签订项目前期服务协议外，集体经济组织不得与开发商直接签订项目 “意向协议”、“合作协议”、“框架协议”或其他形式合作合同，必须通过市公共资源平台以公开方式选择改造主体。

第六条 申请启动公开选取前期服务商的主体须为社区一级，村小组申请需报请社区同意后，由社区与村小组共同提出申请。

第二章 项目前期服务商准入要求

第七条 改造项目须符合省、市城市更新的相关基本条件。

第八条 集体经济组织公开选取前期服务商实施前期工作及招标方案报批工作时，应考虑以下情况：

(一）服务商对省、市城市更新政策的认识、理解、执行的 熟悉程度，原则须为东莞市城市更新协会会员；

(二）服务商资质等级、资信情况；

(三）服务商注册资本、总资产、自有资金和融资能力；

(四）其它关于服务商开发资质、信用状况、开发能力等方面的情况，应具备不得低于服务单元现状的拆除规模和现时控规开发规模的开发经验。

(五）服务商参与报名时，须提交服务事项计划书，列明服务事项和计划实施时间等内容；

(六）服务商服务时间原则上不得超过2年，涉及旧村改造的可延长至3年。若已签订的前期服务协议服务时间不超过上述服务时间，经街道办事处审批后可延长至上述服务时间；超过上述时间的，原则上须再次公开招引前期服务商，开展前期服务工作。

(七）同一服务商（含联合体方式）在南城街道辖区范围内同时开展前期服务商相关事项的项目不得超过3宗（已完成前期服务工作的项目不计）。

第三章 申请启动公开选取前期服务企业的工作流程

第九条 改造项目申请前期服务由街道办事处审批,城市更新办负责改造项目申请前期服务的资料审查工作，农资办负责集体经济组织重大事项审查工作。

第十条 经城市更新办审核符合改造条件的项目，集体经济组织应将公开选取前期服务商有关事宜，按省、市集体资产管理办法、集体经济组织章程召开股东代表大会或户代表大会表决通过后，再报请街道办事处审批。

第十一条 为保证项目改造工作的延续性，各集体经济组织应成立项目改造工作小组，保证专人专职跟进相关改造事项。

第十二条 通过集体经济组织内部民主决策后，集体经济组织向街道办事处提交公开选取前期服务商的申请，申请资料应包括：

(一）集体经济组织关于开展前期服务商选取工作的请示；

(二）民主决策资料；

(三）集体经济组织拟定与前期服务商的项目服务协议；

(四）项目地块相关图纸；

(五）服务商的相关资质要求材料（包括注册资本、开发经验、信用、服务时间等）；

(六）重大经济事项审查资料；

(七）其它与前期服务相关的资料。

以上资料整理后，提交到城市更新办进行受理。

第十三条 由城市更新办从可行性和合理性等方面对申请事宜进行初步审查，通过初步审查后，充分征求自然资源分局、 财政分局、规划管理所、司法分局、农资办等相关职能部门意见后，由城市更新办上报街道党委（扩大）会议审议。

第十四条 经街道党委（扩大）会议讨论通过后三个月内，集体经济组织须完成公开选取前期服务商有关工作事宜，包括在东莞日报、南城街道政务信息网站、东莞市农村(社区)集体资产管理网、东莞市公共资源交易网、社区公告栏同时进行公告，公告时间为15个连续日，社区居委会应设置专门报名窗口受理报名，报名时间截止后3个工作日内，由城市更新办牵头，会同农资办、社区、村小组共同审查有关报名单位资格，就报名资格情况，集体经济组织须在报名截至之日起，5个工作日内回复相关报名单位，并对入围名单进行公示，公示时间为3个连续日。

第十五条 若只有一家符合条件的企业报名，可以直接确认其为前期服务商；若有两家或两家以上符合条件的企业报名，社区集体经济组织须就报名企业的服务事项计划书提交股东代表审阅，并在报名截止之日起10个工作日内，召开股东代表大会进行表决，第一轮表决，若有超过三分之二股东代表投票数的企业，则其确认为前期服务商，若未有超过三分之二的情况出现，则选取投票数较多的前两家企业进行第二轮表决，第二轮表决投票数较多的企业确认为前期服务商。   

第十六条 集体经济组织应将确认的前期服务商在社区公告栏进行不少于5日公示，公示无异议后，签订双方服务协议。草拟的服务协议须由集体经济组织征询社区（村）法律顾问或法律服务机构意见后，呈送南城司法分局作司法审查。如属市、镇关于集体资产管理的重大经济事项的，需做好见证或公证，并报街道农村集体资产管理部门审查。

第十七条 城市更新办应会同农资办、集体经济组织对服务商服务期间工作进行考核：

(一）服务商自确认成为项目前期服务商之日起一年内，不得参与同一社区内其他项目前期服务商的竞选(含联合体方式）；

(二）服务商每季度应向城市更新办报送服务项目的工作进度，城市更新办按照服务商上交的计划书的内容节点进行跟踪和督促。

(三）城市更新办制定相关前期服务商的年度考核办法，对考核不及格的前期服务商进行通报，并要求前期服务商在限时3个月内按计划书的内容节点进行整改，如逾期尚未整改到位的，则视为前期服务商未能按协议履行义务，停止执行相关服务协议，且5年内不允许该企业参与南城街道前期服务商招商事宜。

第四章 实施前期服务工作的内容及要求

第十八条 编报更新单元划定方案。协助政府完成地块的更新单元划定方案，由前期服务商委托具有相应资质的第三方单位进行编制，并按照市自然资源局有关工作指引和程序推进，更新 单元面积原则上在150-500亩之间，根据《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号）文件精神，南城街道可酌情减少。

第十九条 地房产调查。在开展土地房产调查工作时，需委托有资质的机构进行调查，调查结果须经街道自然资源分局、房管所审核并加盖公章。

第二十条 改造意愿征询。在开展改造意愿征询工作时，应对划定的前期研究范围内已纳入标图建库的所有相关土地权利人和实际权益人进行改造意愿征询，并且取得权益土地面积合计 占比和人数合计占比均90%以上的不动产权益人书面同意的意见。同意的事项至少包括：

(一）同意其所有或实际使用的土地、房屋纳入更新范围；

(二）同意按照单一主体挂牌招商的相关政策实施更新改造。

不动产权益人为集体经济组织的，由该集体经济组织按照组织章程召开股东大会或股东代表会议对更新意愿进行集体决议。涉及集体资产物业更新处置、集体土地征收为国有土地的（包括完善历史征地手续、申请转为国有土地），集体经济组织应同时或在街道党委（扩大）会议审议挂牌招商方案前，按照组织章程召开股东大会或股东代表会议进行集体决议。

不动产权益人为南城街道办事处或其下属企事业单位的，街道党委（扩大）会议审议同意单一主体挂牌招商方案即视为同意本条第一款的事项。

第二十一条 拟定拆迁补偿方案。前期服务商拟定拆迁补偿方案前，可委托资产评估，综合考虑权益价值、拆迁补偿成本、组织成员意见等因素并经与南城街道办事处协商、集体民主表决 确定物业、货币等补偿条件。集体经济组织补偿条件纳入拆迁补偿方案，作为其拥有的各类不动产权益的补偿/并列入挂牌底价，由成交方兑付，集体经济组织应负责收回出租的不动产并交付给成交方。在开展拆迁补偿协商工作时，集体经济组织应就拆迁补偿安置方案广泛听取和尊重改造范围内村民意见，拟定科学、合理的拆迁安置补偿协议，保障集体与群众的合法权益。

集体经济组织在前期工作阶段提前开展拆迁补偿工作，拆迁补偿协议应以集体经济组织为主体签订，不动产权益人确认为该集体经济组织。

第二十二条 规划调整。改造项目可以按已批规划实施改造，也可根据项目实际和政策规定，向街道规划管理所、城市更新办等职能部门提出规划调整申请，并按照市自然资源局有关规划调整工作指引和程序推进。改造项目规划调整应严格按照省、市政策实施，落实医疗、教育、生活垃圾收集站点、水污染治理设施等公共设施的建设。改造项目规划调整中应合理配置停车位、公共绿地、社区公共服务用房，并按有关规划编制指引执行。

第二十三条 编制改造方案并报市完善用地手续报批、征地报批。集体经济组织按《东莞市城市更新项目改造方案编制指引》编制改造方案后，按程序报街道办事处及市自然资源局审查。

由城市更新办、自然资源分局、规划管理所协助组织改造项目有关城市更新手续办理和报批（规划调整、改造方案、完善用地手续以及申请征（转）为国有建设用地等）。

第二十四条 确定政府（集体）综合收益。集体经济组织可根据更新单元划定方案、拆迁补偿方案和地价款计收相关计算方式来确定集体综合收益起始价，综合收益包含拆迁补偿方案中明确的集体经济组织的物业补偿和货币补偿。物业补偿应当明确交付标准、交付时间和接收单位。货币补偿由单一主体在签订土地出让合同后向政府支付，政府将其中货币补偿部分划拨给相应的集体经济组织，单一主体无需另行向集体经济组织支付货币补偿。

第二十五条 编报挂牌招商方案。集体经济组织可通过招标代理的方式拟定改造项目的挂牌招商方案，并连同拆迁补偿方案、起始价评估结果等由城市更新办提交至街道党委（扩大）会议进行审议，审议通过后报市城市更新管理部门和市相关职能部门集中审查，最终市政府批准实施。挂牌招商方案主要内容包括:

(一）更新单元概况，包括面积、位置、四至、周边的主要设施（如道路交通、商业网点、公共服务等）；

(二）更新单元现状，包括场地使用历史沿革和土壤污染、现状土地和建筑使用、不动产权益确认等情况；

(三）更新单元划定，包括更新单元范围、拆除范围、综合整治范围、规划用途、建筑规模、公共设施建设要求等；

(四）挂牌招商条件，包括报名资格要求、政府（集体）综合收益起始价、保证金缴纳要求、公开要约收购期限、地价款支付要求、项目开发时间要求（如拆迁、开工、竣工时间要求）、成交方的其他责任等；

(五）挂牌招商的可行性分析，如分析不动产权益人意愿、不动产权益分散程度、宅基地及地上房屋权益人补偿诉求、潜在意向参与主体等情况。

挂牌招商方案应后附挂牌招商公告文件和交易须知，可后附实物性收益的规划设计方案、施工图等交付标准资料。公告内容应包含挂牌招商方案第（一）至（四）项的主要内容。

第二十六条 改造项目实施合作改造主体招标工作，应按照市相关政策规定，上报街道办事处和市自然资源局审批通过后，通过公开平台公开选取改造项目合作改造主体。

第五章 附则

第二十七条 本操作指引相关规定与现行法律、法规及规范性文件如有冲突，如无特别说明，应以上位法及制定主体层级较高的文件内容为准。

第二十八条 项目实施前期服务过程中，各集体经济组织干部及成员须严守职业操守、遵守相关法律法规，如有违反，将按照有关规定严肃追究相关单位及领导的责任。

第二十九条 除以获省、市批准的城市更新项目外，本操作指引自发布日起，已纳入标图建库的集体经济组织项目，须一年内启动前期土地整备工作（含公开选取前期服务商工作）；今后新增标图建库的集体经济组织项目，须自申报之日起，半年内启动前期土地整备工作（含公开选取前期服务商工作）。除街道办事处批准保留外，如在规定要求时间内，未启动开展前期土地整备工作的集体经济组织项目，按不具备改造条件项目，报市自然资源局撤销改造项目标图建库，5年内不得申请改造事项工作。

第三十条 本操作指引自发布之日起试行，有效期两年，由南城城市更新办负责解释。

第三十一条 原《南城街道集体经济组织“三旧”改造项目公开选取前期服务商工作操作指引（试行）》不再执行，已按《南城街道集体经济组织“三旧”改造项目公开选取前期服务商工作操作指引（试行）》开展的城市更新项目的前期服务工作参照本操作指引执行。

附件：南城街道集体经济组织城市更新项目公开选取前期服务商工作流程.pdf