（一）定义

城市更新项目法律尽职调查是指律师针对委托人拟开展交易的城市更新项目，依据相关法律、法规、规范性文件、政策规定及委托人的要求，通过向委托人和被尽调方收集文件、与委托人和被尽调方的决策层及相关业务人员进行沟通访谈、向委托人和被尽调方等有关单位进行书面函证、对城市更新项目进行实地勘察、向相关政府部门进行访谈、查档等一种或多种方式，对项目公司的主体资格、设立、存续、变更、运营、资产、重大债权债务以及涉诉情况，和标的项目的土地及建筑物情况、规划情况、城市更新流程、集体资产交易情况、搬迁补偿情况、建筑物拆除及产权注销情况、开发建设情况及标的项目存在的可能影响交易的情况等事项进行调查核实工作。

（二）目的

对城市更新项目开展法律尽职调查工作的目的在于尽可能了解项目公司、标的项目是否存在现行的或潜在的法律障碍，协助委托人对项目公司、标的项目相关情况作出客观评价，并进行必要的风险提示和提供具备可执行性的法律意见或建议。可以说，法律尽职调查是城市更新项目合作最基础、最重要的步骤，对确定项目合作的可行性、合作对价、风险防范等重要交易要素起着决定性的作用，也是交易双方确定合作方式、设计交易结构、合理设置协议项下各方权利义务最重要的依托。

（一）城市更新项目法律尽职调查要点

对城市更新项目开展法律尽职调查前，通常需要尽调团队从大的层面对拟尽调项目的尽调要点进行判断。城市更新项目法律尽职调查过程中常见的尽调要点包括但不限于以下内容：

1.项目类型

城市更新项目类型多样，例如：按改造对象区分，包括旧住宅区改造项目、旧工业区改造项目和城中村改造项目；按改造模式区分，包括拆除重建类城市更新项目、综合整治类城市更新项目和重点更新单元项目。不同的城市更新项目所适用的政策亦有所区分，因此，在受托开展城市更新项目法律尽职调查工作前，需要先对城市更新项目的具体类型进行判断，以明确项目所适用的具体政策。

2.项目阶段

城市更新项目在不同审批阶段须重点关注的事项也不尽相同。如：针对尚未立项的前期项目，开展法律尽职调查时可能重点关注项目的立项可行性问题；针对已立项项目，开展法律尽职调查时则可能重点关注项目是否符合取得更新单元专项规划批复的各项条件，以及签署搬迁补偿协议、实施主体确认、用地审批等流程中可能存在的风险点。因此，在法律尽职调查初期，即应对城市更新项目所处阶段有所了解，以快速、清晰把握项目尽调核心要点。

3.政策动态

城市更新项目政策更迭频繁，但鲜少以高阶法律法规形式出台，多以地方性法规、政策、通知等形式发布，且地域性特征明显，需紧密关注。因此，城市更新新政往往是政府主管部门、项目申报主体、项目拓展企业关注的重点。对于律所尽调团队而言，应结合相关政策要求、政策动态严格核查更新项目是否满足相关政策的要求。

4.集体资产交易

城中村改造项目以及重点更新单元涉及村企合作的，须重点关注集体资产交易流程是否完备，以及未来能否锁定与股份合作公司的合作开发权益。因此，在法律尽职调查初期，应结合项目类型先行考虑项目是否需要通过集体资产交易平台公开选取正式合作方，进而根据深入尽调所了解的具体情况进一步核实项目公司是否满足更新项目选取正式合作方的要求、集体资产交易流程是否完备以及项目公司选定正式合作方是否存在法律障碍等。

5.搬迁难度

根据《深圳经济特区城市更新条例》（下称《条例》）第三十六条规定，“旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于百分之九十五的，可以参照前款规定由区人民政府对未签约住宅类房屋依法实施征收。”

虽然《条例》明确“双95%”后可启动行政征收，但其主要针对旧住宅区和城中村改造项目中的住宅类建筑，可限制、约束的项目较少。旧工业区改造项目和城中村改造项目中的商业区无法采用征收模式，签订搬迁补偿协议的比例必须达到100%。因此，搬迁难度也是开展法律尽调前期必须予以考虑的要点之一。

6.经济测算

城市更新项目能否满足投资需求，能否实现预期利益，是外部投资方的重点关注事项。城市更新项目所涉及的用地规划条件、主要经济技术指标（如：需拆除建筑面积、可建设用地面积、容积率、保障性住房建筑面积、公共配套设施建筑面积等）、最终拟建成的建筑物用途（如：住宅、商业、办公、厂房或研发用房等）等均会对投资方最终可得利润产生影响，也是法律尽职调查过程中需重点关注并予以充分提示的要点。

7.合作方资信

近几年房地产行业行情低迷，同一开发主体项下的多个项目之间可能存在融资交叉绑定，合作方的整体资信情况对于城市更新项目（特别是合作开发项目）后续能否正常推进至关重要。因此，在正式合作前，必须重点核查合作方的资信情况，充分评估合作方的履约能力和配合程度，避免因合作方存在履约障碍或者配合意愿较低影响城市更新项目后续的正常推进。

（二）城市更新项目法律尽职调查流程

城市更新项目法律尽职调查流程可大致分为尽职调查准备阶段、尽职调查实施阶段和尽职调查结项阶段三大环节，具体而言：

1.尽职调查准备阶段

（1）充分开展沟通，了解交易目的

委托方在决定对某一城市更新项目开展法律尽职调查工作前，通常对拟尽调项目的基本面已有了解，对其交易目的已有初步考虑，并在此基础上初步搭建交易方案、交易要点等整体交易框架。而法律尽职调查工作的开展，实则最终服务于委托方的交易目的：一方面，委托方希望通过法律尽职调查工作的开展进一步核实其已掌握信息的真实性、准确性和完整性；另一方面，其亦希望藉由法律尽职调查工作捕获更多项目信息、挖掘更大的项目价值，以期掌握更多于己有利的筹码，在将来与合作方的谈判过程中争取更大的谈判空间和获利空间。因此，在正式开展尽职调查工作前，尽调律师团队必须充分了解委托方的真实交易目的，以保障整个尽职调查工作开展方向的准确性，并在尽调过程涉及的众多法律问题中更加快捷、敏锐地捕获委托方关注的核心事项。

（2）理清法律关系，确定尽调标的

城市更新项目的合作往往层层叠套，涉及众多主体，因此，开展法律尽职调查工作前，必须理清城市更新项目的现有法律关系：一方面，有助于委托方全面分析在城市更新项目现有法律关系项下各个主体作为合作方的可能性和可行性，确认潜在的合作方，快速找到开展交易的“切入口”，减少洽谈合作事宜的阻力，进而在与合作方形成初步合作意向后尽快确定尽调标的，节约时间成本；另一方面，合作方的稳定性和尽调标的的准确性也有助于尽调律师团队确定尽调的广度和深度，避免无效尽调、重复尽调或者尽调工作事倍功半，对尽调律师团队后续及时、高效开展尽职调查工作尤为重要。

2.尽职调查实施阶段

城市更新项目尽职调查实施阶段的主要流程、工作内容包含：（1）沟通确认尽调工作计划；（2）出具尽职调查清单/补充资料清单；（3）整理、消化尽调资料；（4）现场尽职调查（现场收集资料；政府部门调档、访谈；被尽调方、其他相关方访谈；项目踏勘）；（5）与第三方中介机构的尽调交圈；（6）出具阶段性/最终成果文件。

3.尽职调查结项阶段

法律尽职调查结项阶段相关工作是法律尽职调查的最后环节。尽职调查结项阶段的具体工作包括整理法律尽职调查底稿及/或起草资料清单、询证函、承诺函等相关文件，协调被尽调方盖章并将其归档。归档时可以按照尽调收集资料的时间或类型分门别类，采取纸质/电子的保存方式，并妥善保存一定期限。

本文结合法律尽职调查实践，对城市更新项目可能出现的法律风险及相应的防控措施列举展示如下，仅供参考借鉴。由于城市更新项目涉及的法律关系通常较为复杂，各区政策有所区别，项目类型及所处阶段亦有所不同。就具体项目而言，需要通过详尽的尽调过程，结合项目实际情况进行综合研判，方可得出切合实际的法律意见。

（一）项目公司层面法律风险

1.项目公司股权瑕疵风险

2.项目公司治理结构风险

3.项目公司融资负债风险

4.项目公司业务经营风险

5.项目公司重大资产瑕疵风险

6.项目公司信用风险

7.项目公司涉诉风险

8.项目公司劳动用工风险

9.项目公司税务风险

（二）标的项目层面法律风险

1.标的项目开发可行性风险

城市更新项目尽调过程中，需要根据项目所处阶段重点核查项目是否存在开发的可行性风险，如：

（1）对于尚处于计划审批阶段的项目，可重点核查项目的更新意愿是否达到法定比例，更新意愿证明材料是否符合法定要求，申报主体是否具备法定资质，城市更新项目的更新方向是否符合上层次规划的要求，申请纳入城市更新单元计划的建筑物的建成年限、拆除范围内权属清晰的合法用地面积占拆除范围用地面积的比例、拆除范围的划定、拆除范围的用地面积等是否符合政策规定，以及是否满足深圳市和具体分区先行政策的其他立项要求，否则将无法满足城市更新单元计划申报要求，申报城市更新计划将受阻。

（2）对于处于规划审批阶段的项目，可重点核查城市更新单元规划的预期规划指标是否符合政策规定，是否进行历史用地处置，是否在城市更新单元计划审批通过后按照时限要求完成更新单元规划审批等相关工作等，否则将无法通过城市更新单元规划的审批。

（3）对于处于实施主体确认阶段的项目，可重点核查申请城市更新单元实施主体确认的市场主体是否已取得房地产开发资质。此外，还可关注被搬迁房屋是否存在权属转移、抵押、查封等情况，避免民事纠纷、新权利人不认可原搬迁补偿安置协议或抵押、查封导致无法确认实施主体。

2.土地、建筑物风险

城市更新项目法律尽职调查过程中，土地、建筑物风险是尽调律师团队关注的核心问题。通常而言，律师会核查土地取得有无瑕疵、土地是否抵押、查封、出租等权利限制或权属争议以及被搬迁房屋有无拆除、产权注销（如涉及）障碍等，进而确认会否影响标的项目后续土地出让等流程的顺利进行，并评估委托人开展交易后就土地、建筑物可能需要多承担的经济成本，会否影响委托人最终实现商业目的等。

3.回迁阶段风险

在回迁选房阶段，尽调律师通常关注是否存在被搬迁人拒绝选房、回迁房屋实际建筑面积与搬迁补偿协议约定面积不一致以及被搬迁人随意选房干扰项目公司整体销售计划等可能影响项目公司后续办理预售许可证的情形，并可建议委托人制定、公示选房方案，后续通过选房方案解决被搬迁人拒绝选房、面积差异等特殊情况。

4.集体资产交易风险

城中村改造项目及重点更新单元涉及村企合作的，尽调律师通常关注项目公司是否符合资质要求，已签署的合作意向书是否存在内容、程序等方面的瑕疵，集体资产交易方式、流程、结果是否满足政策规定和街道办备案要求，股份合作公司内部决策程序有无瑕疵等可能影响项目公司被选定为标的项目正式合作方的法律障碍。如经审慎评估，相关法律障碍可能对本次交易构成实质性影响，尽调律师可建议委托人要求合作方和项目公司尽快解决，待事项解决后再启动交易流程，并将前述问题的解决作为交易或付款先决条件，要求交易对手预留部分交易价款并承担由此产生的一切不利法律责任和后果。

5.搬迁补偿阶段风险

搬迁补偿阶段，尽调律师通常关注被搬迁物业是否存在确权障碍（如：登记权利人下落不明、股份合作公司不配合确权或存在历史遗留问题未解决、存在权属争议、证载权利人与实际权利人不一致等），搬迁补偿协议是否存在瑕疵或特殊约定（如：约定返租条款、增购条款、补偿方式转换条款，约定的补偿项目存在遗漏导致重复补偿或产生纠纷等），已支付的搬迁补偿款是否存在无法计入开发成本的情形等，综合评估委托人需要多承担的经济成本，是否影响标的项目进程进而导致委托人预期利益无法实现等，并可建议委托人针对性地采取相关措施保障权益，如：制定权属确认方案以确保权属确认的准确性，制定搬迁补偿方案及搬迁补偿协议模板以避免出现约定瑕疵或约定不明的情况，支付搬迁补偿款时尽量补充对应的书面证明材料，交易时明确税赋等需要多承担的经济成本的具体承担方式等。