长府办〔2019〕7号

镇机关各部门，各社区，单位，集团公司：

《长安镇集体经济组织公开选取前期服务商操作指引（试行）》业经镇人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

长安镇人民政府办公室

2019年8月5日

长安镇集体经济组织公开选取前期服务商操作指引（试行）

为规范和指导我镇集体经济组织实施城市更新项目，理顺城市更新项目前期土地整备及公开招引的相关工作流程，在城市更新过程中贯彻落实国家、省、市关于农村（社区）集体资产管理的规章制度，保障集体经济组织及其成员的合法权益，促使农村（社区）集体资产保值增值，根据《东莞人民政府关于印发〈东莞市农村（社区）集体资产管理实施办法〉的通知》（东府〔2018〕40号）、《东莞市人民政府关于印发〈关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见〉的通知》（东府〔2018〕102号）、《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》（东府办〔2019〕29号）及国家、省、市有关法律、法规、规章及政策规定，制定本操作指引。

第一章 总则

第一条 本操作指引适用于所有拆除重建范围内主要为集体土地的单一主体挂牌招商城市更新项目。

第二条 前期服务工作主要内容：

（一）编制更新单元划定方案；

（二）核查和确定不动产权益；

（三）征询不动产权益人意愿；

（四）拟定拆迁补偿方案；

（五）场地环境调查和风险评估；

（六）确定政府（集体）综合收益；

（七）编报挂牌招商方案等。

第三条 本操作指引印发实施后，集体经济组织公开选取前期服务商的，要求统一经长安镇党政人大班子会议同意，并实行层级备案，禁止开发商在前期服务以外通过签订“意向协议”、“合作协议”、“框架协议”或其他形式圈地囤地。

第二章 项目前期服务商准入要求

第四条 集体经济组织公开选取前期服务商实施前期服务工作时，可优先考虑以下情况:

（一）服务商资质等级、资信情况；

（二）服务商注册资本、总资产、自有资金和融资能力；

（三）服务商开发经验、己开发的项目和竣工销售的面积；

（四）其它关于服务商开发资质、信用状况、开发能力等方面的情况；

（五）服务商参与报名时，须提交服务事项计划书；

（六）服务商服务时间原则上不得超过2年，涉及旧村改造的可延长至3年；

（七）纳入人民法院失信黑名单的企业不得报名参与前期服务商招引工作。

第三章 申请公开招引前期服务商的实施流程

第五条 申请公开招引前期服务商的主体须为集体经济组织，按以下程序实施：

（一）编制招引材料 

集体经济组织根据自身发展需求拟定更新单元范围，编制公开招引方案（含服务协议），并按照集体资产管理规定组织民主表决、公示；涉及经济合作社（小组）成份的，可先由经济合作社按照集体资产管理规定组织民主表决，授权经济联合社统一申报公开招引前期服务商的一切相关事宜；

（二）组织材料报批

公开招引方案（含服务协议）通过民主表决后，集体经济组织向镇人民政府提交公开招引前期服务商的授权申请，具体申请资料应包括：

1．集体经济组织关于开展前期服务商招引工作的请示；

2．民主决策表决资料（明确同意更新单元改造、招引方案材料、民主选取前期服务商推荐人的投票方式等内容）；

3．前期服务商招引方案（包含服务商招引公告、前期服务工作的要求、服务协议拟稿、服务费用的标准和结算方式、服务商的报名条件等内容）及公示证明；

4．项目地块红线图；

5．其它与前期服务相关的资料。

以上资料整理后，提交到镇住房规划建设局进行受理。

（三）层级审查审议 

镇住房规划建设局初步整理申请材料后，会同自然资源分局、规划所、农林水务局等相关职能部门从合法性、合理性、可行性等方面对招引方案等申请材料进行讨论并形成审查意见。申请材料根据审查意见修改完善后，由镇住房规划建设局上报长安镇党政人大班子会议审议。

（四）发布公告，接受报名

经长安镇党政人大班子会议审议通过后（更新单元面积500亩或以上的，需报市人民政府审批），集体经济组织须将招引公告（含服务协议）在东莞市农村（社区）集体资产管理网、镇人民政府门户网站、《东莞日报》、社区公告栏等发布，公告时间不少于15个自然日。报名时间截止后10个工作日内，由镇住房规划建设局、农林水务局、集体经济组织（理事会、监事会和两委成员）的代表组成的审查小组负责审查有关报名单位资格，并经由集体经济组织书面回复相关报名单位。

（五）公开选定服务商

若只有一家企业通过资格审核，可以直接确认其为前期服务商推荐人；若有两家或以上符合条件的企业报名，集体经济组织须将报名企业的服务事项计划书提交股东代表审阅，并在报名截止之日起15个工作日内，召开股东代表大会进行第一轮表决，若有获得超过三分之二股东代表票数的企业，则确认其为前期服务商推荐人，若未有企业获得超过三分之二的票数，则所获票数较多的前两家企业进行第二轮表决，第二轮表决所获票数较多的企业确认为前期服务商推荐人（只有两家符合条件企业的，按第二轮表决的标准确定前期服务商推荐人）。镇住房规划建设局、农林水务局需派专员列席集体经济组织股东代表大会或股东大会。

（六）公示结果，签订服务协议

集体经济组织应将确认的前期服务商在社区公告栏进行公示5个自然日，公示无异议后可正式确认前期服务商，签订双方服务协议。服务协议以及民主决策会议相关录影录像材料需报镇住房规划建设局备案。

第四章 前期服务费用的计算标准

第六条 前期服务费用可分为技术类费用和服务类费用。

技术类费用主要为执行前期服务工作过程中产生的各种专业技术服务费用，包括但不限于基础数据调查费（土地和房屋）、方案编制费、评估费、土壤调查费等。上述专业技术服务费用应以相关政策法规制定的标准进行核算，由前期服务商先行垫付。前期服务工作完成后，集体经济组织可聘请第三方专业机构，结合《招引方案》中的收费核查标准，核查相关专业技术服务费用的票据并形成前期服务费用核查报告，经集体经济组织和前期服务商共同确认后报镇住房规划建设局、农林水务局备案。报告成果将确认为支付给前期服务商的技术类费用。

服务类费用主要为执行前期服务工作过程中产生的各种不具备法定收费标准的一般服务费用，包括但不限于意愿征询、编制拆赔、综合收益和招商方案文稿、一般咨询策划等工作产生的其他所有费用。服务类费用全部由前期服务商自行承担，集体经济组织无需支付该项费用。

集体经济组织可参照《长安镇城市更新前期服务费用核查表》，结合更新单元（项目）情况，确定具体的前期服务费用核查标准。

第七条 前期服务费用按照“谁委托、谁支付”的原则处理，委托双方在服务协议中明确结算标准、结算时点、结算方式，票据要求等内容。

第五章 实施前期服务工作的内容及要求

第八条 编报更新单元划定方案，主要内容包括：

（一）更新单元范围、拆除范围；

（二）更新单元的更新方向、规划用途；

（三）更新单元总建筑规模和各类用途建筑规模的上限值；

（四）公共设施类型、用地规模、建设主体、移交方式及其他要求。

第九条 核查和确定不动产权益。在开展不动产权益核查工作时，需由有资质的机构进行调查，具体按照市相关政策要求执行。不动产权益人包括以下三类：

（一）第一类：集体土地所有权人，即集体经济组织；

（二）第二类：依法登记的土地使用权人、房屋所有权人；

（三）第三类：土地、房屋实际使用人，即未依法登记但凭历史用地、转让协议实际使用土地、房屋的个人或单位。

经调查，属于上述第一类、第二类的须经自然资源分局审核确认，第三类不动产权益人属于与集体经济组织签订历史用地协议的，由集体经济组织按规定确认；属于与镇人民政府或其下属企事业单位签订历史用地协议的，由镇人民政府按规定确认。

第十条 征询不动产权益人意愿。在开展不动产权益人意愿征询工作时，应对更新单元拆除范围内的所有不动产权益人进行意愿征询，并取得其权益土地面积占比和权益人数占比均达90%以上的书面同意的意见。同意的事项至少包括:

（一）同意其所有或实际使用的土地、房屋纳入更新范围；

（二）同意按照单一主体挂牌招商的相关政策实施更新改造。

不动产权益人为集体经济组织的，由该集体经济组织按照组织章程召开股东大会或股东代表大会对更新意愿进行集体决议。

不动产权益人为镇政府或其下属企事业单位的，镇党政人大班子会议审议同意单一主体挂牌招商方案即视为同意本条第一款的事项。

第十一条 拟定拆迁补偿方案。在拟定拆迁补偿方案时，应广泛听取和尊重改造范围内村民意见，拟定补偿标准并取得该部分权益人的人数80%以上书面同意。

集体经济组织补偿应以物业补偿为主，物业补偿占比原则上不低于60%。集体经济组织补偿条件纳入拆迁补偿方案，作为其拥有的各类不动产权益的补偿，并列入挂牌地价。

镇人民政府下属企事业单位的土地、房屋等不动产权益价值按照现状条件下的资产评估价与新规划条件下土地使用权市场评估价中的较高者计入挂牌地价，收购主体无需另行提出要约收购。

其他不动产权益人补偿可以根据实际需要，由集体经济组织拟定对其他不动产权益人的拆迁补偿方案，作为收购主体与其他权益人协商的指导标准。

第十二条 场地环境调查和风险评估。根据《东莞市建设用地开发利用土壤环境管理实施办法（试行）》（东环〔2018〕310号）文件要求，办理土地收储、土地供应、“三旧”改造、用途改变等用地手续业务的需按要求开展地块土壤污染防治工作。前期服务商应结合更新单元具体情况，开展场地环境初步采样调查、场地环境详细采样调查和风险评估等工作。

第十三条 确定政府（集体）综合收益。政府（集体）综合收益包括实物性收益和地价款，实物性收益在挂牌招商公告中约定，地价款通过网上竞价确定。

实物性收益包含：

（一）单元划定方案提出的政府无偿取得的公共设施用地、成交方建设并无偿移交政府的公共设施、成交方承担的综合整治工程及其他由成交方贡献的用地、用房；

（二）拆迁补偿方案明确的集体经济组织的物业补偿。

前期服务商根据更新单元划定方案、拆迁补偿方案以及市相关计算要求,通过镇政府委托或认可的评估公司核算出政府（集体）综合收益参考价，报镇人民政府审议后确定政府（集体）综合收益起始价。

第十四条 编报挂牌招商方案。挂牌招商方案主要内容包括:

（一）更新单元概况，包括面积、位置、四至、周边的主要设施（如道路交通、商业网点、公共服务等）；

（二）更新单元现状，包括场地使用历史沿革和土壤污染、现状土地和建筑使用、不动产权益确认等情况；

（三）更新单元划定，包括更新单元范围、拆除范围、综合整治范围、规划用途、建筑规模、公共设施建设要求等；

（四）挂牌招商条件，包括报名资格要求、政府（集体）综合收益起始价、保证金缴纳要求、公开要约收购期限、地价款支付要求、项目开发时间要求（如拆迁、开工、竣工时间要求）、成交方的其他责任等；

（五）挂牌招商的可行性分析，如分析不动产权益人意愿、不动产权益分散程度、宅基地及地上房屋权益人补偿诉求、潜在意向参与主体等情况。

第六章 附则

第十五条 本操作指引相关规定与现行法律、法规及规范性文件如有冲突，应以上位法及制定主体层级较高的文件内容为准。

第十六条 本操作指引自发布之日起试行，有效期三年，并由长安镇住房规划建设局负责解释。