为贯彻落实我市城市更新政策，规范和指导我街道城市更新项目的顺利开展，理顺单一主体挂牌招商前期工作流程，根据《东莞市人民政府关于印发<关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见>的通知》(东府〔2018〕102号)、《东莞市人民政府关于印发〈东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）>的通知》(东府办〔2019〕29号)、《关于印发〈东莞市城市更新单元单元划定方案编制和审查工作指引（试行）〉的通知》(东自然资〔2019〕144号)、《东莞人民政府关于印发〈东莞市农村(社区)集体资产管理实施办法〉的通知》（东府〔2018〕40号)及有关法律、法规、规章及政策规定，制定本操作指引。

第一章  总则

第一条  有以下改造情形，且在开展前期工作阶段，需要引入前期服务商的，适于本操作指引。

（一）更新单元需引入市场主体对集体土地或国有土地上旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造；

（二）更新单元范围内集体土地、国有土地混合，需引入市场主体实行整体改造；

（三）莞城街道内单片城市更新单元面积原则上不得少于50亩，经论证确有改造必要且满足改造条件的，经街道办事处同意后方可实施；政府主导改造、“工改工”、公益性改造及其他市政府特别批准的更新单元不受面积限制。

第二条  莞城街道办事处可选择以下方式开展前期工作：

（一）莞城街道办事处自行实施；

（二）莞城街道办事处委托街道下属企业实施，受委托企业可参照政府采购程序与相关专业机构或综合性开发企业合作开展前期工作；

（三）莞城街道办事处通过政府采购服务方式委托相关专业机构或综合性开发企业作为服务商开展前期工作；

（四）拆除重建范围主要为集体土地的更新单元，莞城街道办事处确定更新单元范围后，可授权土地所属的集体经济组织（含经联社、合作社）通过民主决策程序公开招引服务商开展前期工作。

第三条  莞城街道办事处通过政府采购方式或委托集体经济通过民主决策程序公开招引前期服务商的，由我街道城市更新办牵头，会同自然资源分局、规划所负责对城市更新单一主体挂牌招商进行指导，农资办、住建局、城市综合执法分局、拆迁办、财政分局、宣教文体局、交通分局、卫计局、房管所、土地储备中心、招投标服务所、司法分局、生态环境分局、党政办、法制办、各社区等部门单位根据各自职能协助开展前期服务商的招引工作。

第四条  前期服务商需完成的前期工作包括:

（一）编报更新单元划定方案；

（二）核查和确认不动产权益；

（三）征询不动产权益人意愿；

（四）拟定拆迁补偿方案；

（五）确定政府（集体）综合收益；

（六）编报挂牌招商方案。

以上六项工作具体内容及要求，以《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》(东府办〔2019〕29号）为准。视各个项目的具体情况，改造范围内标图建库、土地房地产评估、地块包装、规划调整(含规划编制)、完善历史用地手续、国土空间规划(含土规、地类、三调用地调整)、用地指标规模申请、拆迁补偿、土地平整等前期工作，可根据委托方需要纳入前期服务商服务范围内。地块包装、规划调整、国土空间规划、用地指标等重要环节以政府发展方向为主导，由街道相关职能部门配合做好相关工作，并将成果征求街道相关部门意见并报街道城市更新工作领导小组会议（或城建小组会议）审核，审核通过后上报领导班子成员会议审议。

在更新单元划定阶段，须优先落实专项规划中更新单元捆绑的公共设施，包括教育设施、文化设施、体育设施、医疗设施、福利设施、公用设施及道路交通设施。根据莞城发展定位，更新方向为居住、商业用途的及以旧村改造为主的（即旧村用地面积占拆除范围面积的比例不少于80%）更新单元，用地贡献比例须符合省、市政策要求，需贡献的集中用地比例不低于拆除范围的15%。其他更新方向的、多种类型混合改造的、按控规实施的其他更新单元，用地贡献按市相关规定落实。

因实际开发需求对“单元划分”的界线进一步细分调整的，先启动的更新单元应落实单元划分中的主要公共设施。单元范围内无公共设施落实要求的，考虑捆绑单元周边的设施或预留设施备用地，提高规划设施可实施性。涉及居住的项目，优先捆绑落实小学、初中、社区中心等为居住人口服务的设施。多个更新单元同步实施的，可根据实际情况由莞城街道办事处统筹安排设施用地。

第五条  通过政府采购或集体经济组织公开招引前期服务商的，可以通过预询价方式确定前期服务商费用价格或底价。前期服务商费用按照“谁委托、谁支付”的原则处理，委托双方在服务协议中明确结算标准、结算时点、结算方式等内容。

（一）通过政府采购公开招引前期服务商的，采购或招标中需明确采购金额、服务内容、服务时间期限，并在协议中明确结算标准，前期工作所产生的各项费用（包含街道及相关部门作为委托、采购或招标主体委托第三方开展的工作费用）全部由前期服务商垫支，经莞城财政分局核定后（提供合同、协议、发票等相关资料），按规定相应列入项目单一主体挂牌招商时政府土地出让收益的货币收益中，确认改造主体后，莞城街道办事处在收到相关收益后15个工作日内一次性无息支付前期服务商垫付的费用。

（二）集体经济组织公开招引前期服务商的，相关费用需经集体经济组织表决并报街道进行重大事项审查。前期服务商在服务期间产生的各项费用全部由服务商先行垫支（包含街道及相关部门、集体经济作为委托、采购或招标主体委托第三方开展的工作费用），经集体经济组织表决并报街道进行重大事项审查后，按规定相应列入项目单一主体挂牌招商时集体分配的货币收益中。确认改造主体后，集体经济组织在收到相关收益后15个工作日内一次性无息支付前期服务商垫付的费用。集体经济组织在前期工作阶段提前开展拆迁补偿工作，可由服务商垫付补偿资金，但拆迁补偿协议应以集体经济组织为主体签订，不动产权益人确认为该集体经济组织。

（三）如项目未能成功推进（包括但不限于拆赔方案出现反复以及挂牌招商出现反复流拍，而导致项目无法推进等），前期服务费用由委托人自行承担。

第六条  本指引实施之日起，集体经济组织公开选取前期服务商需统一纳入街道办事处监管，实行层级备案。除经批准签订项目前期服务协议外，集体经济组织不得自行与开发商直接签订项目“意向协议”、“合作协议”、“框架协议”等合同，需按本规定选取前期服务商并完成前期工作后，按程序通过市公共资源平台以公开方式选择改造主体。

第二章  项目前期服务商准入要求

第七条  改造项目须符合省、市“三旧”改造的基本条件，必须按照“公平、公开、公正”的原则招引前期服务商。报名企业应为具有法人资格的企业，两家及以上具有法人资格的企业可组成联合体报名。具体要求可参考以下内容：

（一）企业对省、市“三旧”改造政策具有一定的认知、理解与执行的熟悉程度；

（二）企业资信情况、注册资本、开发资质；

（三）企业开发经验（包括但不限于具有成功的整村改造经验或产城融合项目的开发经验，或具有与更新单元拆除及开发规模相匹配的城市更新开发经验）；

（四）企业参与报名时，须提交服务事项计划书，注明工作服务事项及时间节点；

（五）服务时间一般为2年，涉及旧村改造的可延长至3年；

（六）纳入信用中国失信黑名单的企业不得报名参与前期服务商招引工作。

第三章  街道办事处公开采购前期服务商的工作流程

第八条  街道办事处通过政府采购服务方式委托相关专业机构或综合性开发企业作为服务商开展项目的前期工作，按照以下程序实施：

（一）编制公开采购招引方案。由城市更新办收集资料并编制公开采购前期服务商的招商方案，内容应包括：

1.采购方案，招引企业服务内容及标准要求、明确资金来源、费用结算标准、结算时点、结算方式等相关内容；

2.更新单元相关图纸，明确单元改造范围；

3.拟签订服务协议；

4.对有意向参与招引前期服务商的准入要求及评分标准；

5.其它与前期服务相关的资料。

城市更新办根据招引方案规定的内容整理综合材料后，充分征求街道相关部门意见，各单位需从可行、合规、合理性等方面进行研究，出具纸质意见回复。城市更新办根据征求意见情况上报城市更新工作领导小组成员审核，并形成会议纪要。

（二）报批公开招引方案。城市更新办将通过工作领导小组审核通过的招引方案上报街道领导班子成员会议审议；更新单元面积超过500亩的，待街道领导班子成员会议审议通过后上报市人民政府审批。

（三）实施公开采购。该方案及相关资料经街道领导班子成员会议审议通过后或经市人民政府审批通过后，形成正式的招引方案，由城市更新办牵头，招投标服务所协助按程序做好公开采购，财政分局做好监督工作。

（四）签订服务协议。由街道办事处与中标企业签订《服务协议》。

第四章  集体经济组织公开招引前期服务商的工作流程

第九条  集体经济组织通过民主决策程序公开招引服务商，申请主体需为经联社或经济合作社，按照以下程序实施：

（一）提出申请。集体经济组织就改造单元范围、改造单元基本情况、改造需求等请示资料，报城市更新办、规划所、自然资源分局、农资办初审，初审通过后由城市更新办牵头，充分征求街道相关部门意见，各单位需从可行、合规、合理性等方面进行研究，出具纸质意见回复。城市更新办根据征求意见情况上报城市更新工作领导小组成员审核，并形成会议纪要，审核通过后上报街道领导班子成员会议审议。

（二）进行民主决策。经街道办事处同意对更新单元进行改造的，集体经济组织将公开选取前期服务商有关事宜，按省、市集体资产管理办法、集体经济组织章程召开股东代表大会或户代表大会表决，表决过程由农资办派人到场监督。各集体经济组织应成立项目改造工作小组，保证专人专职跟进相关改造事项。

（三）编制公开采购招引方案。集体经济组织参照政府公开采购招引方案要求，编制公开招引方案，招引方案及资料应包括：

1.招引方案；招引方案应根据本操作规范明确服务商的具体工作内容、费用结算标准、结算时点、结算方式，服务年限等；

2.民主决策资料；

3.拟签订服务协议；

4.更新单元的相关图纸，明确更新单元改造范围；

5.拟招引前期服务商的企业资信要求（包括但不限于注册资本、服务经验、企业信用、服务计划书等）；不得设定与完成前期工作关联不大的报名要求。

6.重大经济事项审查资料；

7.其它与前期服务商相关的资料。

以上资料提交城市更新办进行受理，由城市更新办牵头召开城市更新工作领导小组会议，审核通过后形成会议纪要。

（四）报批公开招引方案。城市更新办将经审核通过的招引方案、审查意见、会议纪要等相关资料，上报街道领导班子成员会议审议，500亩及以上的更新单元另行上报市人民政府批准。

（五）发布招引公告，接受报名。集体经济组织在通过莞城街道领导班子成员会议或经市人民政府批准后，应在3个月内组织完成前期服务商招引工作。集体经济组织就招引前期服务商有关事宜发布招引公告，招引公告同时在东莞市农村（社区）集体资产管理网、莞城街道办事处门户网站、《东莞日报》、村（社区）公告栏等发布，公告时间不少于15个自然日。报名受理点为集体经济组织指定办公室。报名时间截止后5个工作日内，由农资办、城市更新办、社区会同集体经济组织共同审查有关报名单位资格，由集体经济组织将审查结果3个工作日内回复相关报名单位。

（六）召开股东大会或股东代表会议集体决议选定前期服务商。若只有一家符合条件的企业报名，经股东大会或股东代表会议表决后可以直接确认其为前期服务商；若有两家或两家以上符合条件的企业报名，集体经济组织就报名企业的服务事项计划书提交股东代表审阅，并在报名截止之日起10个工作日内，召开股东大会或股东代表会议进行表决。第一轮表决，若产生了超过三分之二股东或股东代表投票数的企业，则其确认为前期服务商，若未有超过三分之二的情况出现，则选取投票数较多的前两家企业进行第二轮表决，第二轮表决投票数较多的企业确认为前期服务商。农资办需派员列席集体经济组织股东大会或股东代表会议，做好录影录像。

（七）公示集体决议结果。集体决议结果在东莞市农村（社区）集体资产管理网、莞城街道办事处门户网站、村（社区）公告栏公示不少于5个自然日。

（八）签订服务协议。公示无异议，集体经济组织和中标企业签订《服务协议》，该协议需经由集体经济组织征询社区(村)法律顾问或法律服务机构意见后，呈送莞城司法分局作司法审查，签订后报城市更新办备案。莞城街道办事处、农资办按照集体经济组织重大经济合同管理对服务协议的拟定、签署实施监管。服务协议有效期一般是2年，涉及旧村改造的可延长至3年，情况复杂的，经重新表决、审批后可按规定延长期限。

第五章  对前期服务商的考核工作

第十条  城市更新办应会同规划所、财政分局、农资办、集体经济组织对前期服务商服务期间工作进行考核:

(一)服务商自确认成为项目前期服务商之日起一年内，不得参与同一社区内其他项目前期服务商的竞选(含联合体方式)；同一服务商(含联合体方式)在莞城街道辖区范围内同时开展前期服务商相关事项的项目不得超过3宗(已完成前期服务工作的项目不计)。

(二)服务商每季度应向城市更新办报送服务项目的工作进度，城市更新办按照服务商上交的计划书的内容节点进行跟踪和督促。

(三)城市更新办制定相关前期服务商的年度考核办法，对考核不及格的前期服务商进行通报，并要求前期服务商在限时3个月内按计划书的内容节点进行整改，如逾期尚未整改到位的，则视为前期服务商未能按协议履行义务，停止执行相关服务协议，且5年内不允许该企业参与莞城街道前期服务商招商事宜。

第六章  附则

第十一条  本指引未尽之处参照市相关规定执行，与市今后出台有关前期服务商的政策文件有所冲突或不一致的地方，以市的有关政策规定为准。

第十二条  本指引自发布之日起试行，有效期两年，由城市更新办负责解释。