东不动产〔2021〕9号

各园区管委会，各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位，中央和省驻莞单位：

《东莞市不动产登记中心关于进一步优化我市在建建筑物抵押权登记工作的指导意见》业经市人民政府和市自然资源局同意，现印发给你们，请结合各自职能贯彻落实。请各镇街（园区）自然资源管理部门及规划管理部门（不动产登记机构）认真贯彻执行，并按照《指导意见》及其政策解读材料，做好辖区内企业群众的政策解读和指导工作。

东莞市不动产登记中心

2021年4月14日

东莞市不动产登记中心关于进一步优化我市在建建筑物抵押权登记工作的指导意见

为进一步优化“房、地一体”统一登记制度下的在建建筑物抵押权登记工作，提高登记效率，继续发挥好在建工程抵押融资在企业融资纾困和增资扩产双方面的重要作用，支持实体经济盘活存量资产。根据《民法典》《城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》《城市房地产抵押管理办法》《广东省商品房预售管理条例》等相关规定，以及贯彻执行《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》等我市有关政策精神，结合我市实际情况，现研究制定以下意见：

一、明确基本工作准则

（一）在建建筑物抵押权登记的适用范围

申请办理在建建筑物抵押登记，应当以正在建造的、未办理相关工程竣工验收手续的在建建筑物作为抵押物。同时，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

（二）在建建筑物抵押权的主体资格

在建建筑物抵押登记的抵押权人应当为商业银行或其他具备贷款经营资格的各类金融业机构（以取得我国境内金融许可证或者机构住所地人民政府或其相关管理部门的批准文件为准）。境外金融机构以其在我国境内设立分支机构或者代表机构的批准文件和注册证明为准；其中，香港和澳门银行以经公证、转递的设立文件或注册证明作为身份证明材料，无需在境内设立分支机构或代表机构。

（三）在建建筑物抵押权的设立方式及抵押权顺位

在建建筑物抵押权的设立方式及顺位，须遵循“房、地”抵押权顺位一致和“房、地”抵押权不重复为基本原则，主要登记方式如下：

1. 建设用地使用权抵押与在建建筑物抵押的衔接

同一宗地内，先以建设用地使用权单独设立抵押权后再以在建建筑物抵押的，应当先行注销建设用地使用权抵押登记再办理在建建筑物抵押登记；抵押权人同意的，可采用抵押注销登记和首次登记并办的方式同时受理、同时审结。

2. 第一顺位抵押权设定后宗地内新增建筑物的处理原则

在建建筑物抵押登记，原则上以宗地作为基本登记单位，且将宗地权属界限内的全部在建楼幢一并抵押。以宗地及宗地界限内的部分在建建筑物办理第一顺位抵押权登记后，如宗地内又新增的建筑物且未纳入原抵押物范围的，新增部分不允许再纳入原抵押权的抵押物范围内。

可分割销售（转让）的建设项目不适用上述第（三）项原则，详见下述商品房类建设项目的登记操作方式。

（四）抵押范围及抵押面积的确定方式

在建建筑物的抵押范围及抵押面积必须在《建设工程规划许可证》的批准建设规模内且以抵押登记时实际已建部分为前提（未建部分暂不得纳入抵押范围），在不超过已建部分的范围内允许抵押双方自行约定而确定抵押范围（抵押层数），具体约定以抵押合同及其抵押物清单为准。抵押面积按抵押范围（抵押层数）占批准建设总层数的比例计算确定。

（五）进一步完善实地查看工作机制

为进一步完善实地查看工作机制，统一规范查看资料及审核要求，强化市镇两级不动产登记机构在查看工作的职责分工，压实主体责任。同时，进一步缩时增效，减轻企业办事负担，助力我市优化营商环境建设，现明确采取不动产登记机构组织与申请人自我举证相结合的方式开展实地查看。具体办法如下：

1. 关于在建建筑物的实际情况（含批准建设情况、已建现状等），可由抵押双方按实际情况填写《实地查看记录表》并摄制建筑物现场照片形成查看资料，在提出抵押权登记申请时一并提交不动产登记机构。

2. 抵押双方提交的查看资料，应如实反映摄制的具体日期（如在现场照片中出示当日报刊予以佐证）；并且能反映查看照片拍摄于建筑物施工现场（如以施工现场公示的工程概况牌予以佐证）；查看资料还需如实反映建筑物建设现状（如查看照片能清晰显示在建楼幢已建成楼层数）。

3. 不动产登记机构对抵押登记申请进行预受理时一并对抵押双方提交的查看资料进行审查核实。重点审查建设现状与抵押双方的填写情况是否一致、建设现状与工程规划批准情况是否相符等。同时，可利用现有权籍数据、宗地界限、工程规划条件、卫星遥感数据、三维航拍数据等自然资源日常管理形成的成果性数据，用以辅助登记工作人员对抵押双方所提交的查看资料进行真实性、客观性方面的审核。经审核，查看资料能清晰显示建筑物坐落及其建造完成情况，资料形式符合有关规定且基本满足登记需要的，由两名不动产登记工作人员签字并加盖属地镇（街）不动产登记执法专用章（不动产登记专用）予以确认，作为不动产登记资料之一按有关规定保存。

4. 不动产登记机构经审查认为抵押双方提交的查看资料存在明显异常的，可要求抵押双方补充相关举证（佐证）材料。抵押双方应当补充而拒绝补充材料的，应当由属地镇（街）不动产登记机构工作人员按规定对在建工程项目开展实地查看并摄制查看照片，查看照片经抵押双方签章确认后用于抵押登记。不动产登记机构组织实地查看工作用时不计入我省、市规定的不动产登记承诺时限内。

5. 市不动产登记中心负责全市在建建筑物抵押登记的业务监督和质量抽查工作。进一步完善现有的业务监督和质量抽查制度，在日常质量抽查工作中，重点抽查实地查看资料。

（六）集体土地依法流转出让后在建建筑物抵押登记

以流转出让方式取得的集体建设用地使用权，领取不动产权属证书后，其在建建筑物抵押登记原则上参照国有出让建设用地使用权的有关方式办理。

二、商品房类建设工程项目办理在建建筑物抵押权登记

（一）适用范围

商品房类建设工程项目，指住宅、商业用房、办公用房等由具有经营资格的房地产开发企业依法开发建设，房屋产权可按商品房相关规定进行分割销售（分割转让）的房地产开发建设项目。

（二）登记方式及要求

1. 可分割销售项目在建建筑物抵押登记的基本单位

以商品房类可分割销售项目的在建建筑物办理抵押登记，在严格执行“房、地”统一登记制度的前提下，根据在建建筑物的销售（预售）许可办理情况分为以下两种方式办理：

方式一，同一宗地界限内，在办理任何销售（预售）许可等相关分割销售审批手续之前，在建建筑物抵押登记以宗地为基本单位，整个建设项目作为一整体办理同一个抵押权登记。

方式二，同一宗地界限内，无论是否已办理销售（预售）许可等相关分割销售审批手续，未办理销售（预售）许可的在建楼幢均以规划批准建设的在建楼幢及其建设用地使用权分摊面积为基本单位，允许分幢办理抵押登记。单一在建楼幢作办理抵押权首次、变更、转移、注销登记后，不影响同一宗地内其他在建楼幢抵押登记的办理。以此方式办理的，宗地内各在建楼幢的抵押权人须保持一致。

以上述分幢方式办理抵押登记的，经抵押权双方达成一致的，需以宗地界限内全部未办理销售（预售）许可的在建建筑物一并办理抵押登记的，视为多个抵押物共同担保同一主债权。

2. 在建建筑物抵押的注销、变更及抵押权顺位问题

以宗地为基本单位办理在建建筑物抵押首次登记后，在抵押权的存续期间，如抵押双方因提高担保债权金额（或最高债权额限度）、延长债务履行期限（或最高额债权确定期间）等原因，需将宗地内的新增建筑物纳入原抵押权的抵押物内的，允许以办理抵押变更登记的方式实现。但是，如果抵押权人的主体发生变化（如企业转贷而需改变贷款机构的），应当将原设立的抵押权予以注销后重新办理抵押首次登记。

以在建楼幢为基本单位分幢办理抵押首次登记后，在抵押权的存续期间，抵押双方因提高担保债权金额（或最高债权额限度）、延长债务履行期限（或最高额债权确定期间）等原因，需要将同一在建楼幢上的新增建筑物纳入原抵押权的抵押物内的，允许以办理抵押变更登记的方式实现。但是，如果抵押权人的主体发生变化（如企业转贷而需改变贷款机构的），应当将原设立的抵押权予以注销后重新办理抵押首次登记。

以宗地为基本单位办理在建建筑物抵押首次登记后，开发企业因办理商品房销售（预售）许可或其他合法原因需要对同一宗地内的部分在建建筑物进行解押的，可允许对部分楼幢办理抵押注销登记。宗地内部分楼幢办理销售（预售）手续后，如需继续以宗地内未销售（预售）的在建建筑物再次办理抵押登记的，应按上述第1点中的方式二办理。

以在建楼幢为基本单位分幢抵押后，在多个抵押物共同担保同一主债权的情况下，开发企业因办理商品房销售（预售）许可或其他合法原因需要对同一主债权下的部分楼幢进行解押的，可允许对共同担保中的对应部分楼幢办理抵押注销登记。

3. 在建建筑物抵押登记与商品房销售（预售）许可的衔接

已办理销售许可（含预售备案）的在建建筑物不允许再办理在抵押登记，但不影响同一宗地界限内的其他在建建筑物抵押登记的办理。

分幢办理在建建筑物抵押登记后，抵押权的效力仅限于该在建楼幢及其建设用地使用权分摊面积，不影响同一宗地界限内其他在建楼幢正常办理销售（预售）许可等相关分割销售审批手续。
4. 关于公用配套设施、开发企业自持物业、无偿配建等特殊在建建筑物的抵押登记方式

（1）公用配套设施

依法应属于全体业主共有的公用配套设施（如地下车库、业主会所、体育休闲设施、物业管理用房等），不允许其单独作为抵押物而分幢办理抵押登记，但允许本宗地内全部配套设施建筑作为一个不可分割的整体与可分割销售部分的在建楼幢一并抵押。但如涉及地下室、地下车库的，抵押范围还须剔除属于人防工程的部分，但根据工程规划批准文件和相关报建图纸无法划分可销售车库与不可销售车库（人防工程）的，整个地下室在建工程项目不得纳入抵押物范围。

（2）开发企业（建设用地使用权人）的自持物业

根据建设用地使用权出让合同的约定，开发企业须按一定比例的计容面积和年限自持物业的，在其自持年限届满前，不得办理销售（转让）相关手续。对于涉及自持限制（具体以不动产权证附记为准）的建设项目，在办理相关在建建筑物抵押登记时，应当由开发企业向不动产登记机构承诺：抵押物不涉及自持物业，抵押登记后将继续严格执行土地出让合同的约定和有关监督部门（以不动产权证附记记载为准）的要求，并经抵押权人确认。

（3）配建物业

根据建设用地使用权出让合同的约定，开发企业须为政府（或村、社区集体等）配建一定比例物业的，应当先由开发企业与属地镇人民政府(街道办事处)或配建物业的具体接收单位（下称“接收方”，以不动产权证附记为准，或经市、镇两级政府指定的接收单位）明确划分配建范围（界限）。在办理抵押登记时，已明确在配建范围（界限）内的建筑物不得纳入抵押物范围。如在办理在建建筑物抵押登记时，确实无法根据现有条件对配建范围（界限）进行划分；或者配建物业的接收方暂无划分意愿的，须由接收方向抵押人（开发企业）出具同意抵押的意见，抵押权双方凭意见书申请办理抵押权登记。

根据建设用地使用权出让合同的约定或者办理抵押登记时的工程规划许可及设计文件（报建图纸），可以明确无偿配建部分存在（或涉及）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施的，整幢在建建筑物依法不得办理抵押登记。

三、工业及新型产业类建设工程项目在建建筑物抵押权登记

（一）普通工业类建设工程项目

1. 适用范围

普通工业类建设工程项目，是指建设用地使用权的批准用途为普通工业用地（M）上的建设工程项目；在《土地使用权出让合同》的约定以及其土地规划使用条件下，不允许对土地及其地上建筑物进行分割销售的工业项目。

2. 登记方式及要求

普通工业类建设工程项目，应按宗地为基本单位办理在建建筑物抵押登记，不允许分幢办理。宗地及宗地界限内所有经批准建设的在建建筑物作为一个不可分割的抵押物整体，共同担保主债权，一并抵押、一并注销，不允许权利人以宗地上的部分在建建筑物申请各类抵押登记（如部分楼幢抵押注销）。

如普通工业类项目的宗地界限内出现已经确权登记的不动产与尚未竣工验收的在建建筑物同时并存的情形，原则上应按有关规定办理不动产（房、地一体）抵押权登记，不再办理在建建筑物抵押权登记。在此情况出现前已办理的在建建筑物抵押登记，应予以注销后再次办理房地一体的不动产抵押登记。

（二）新型产业类建设工程项目

1. 适用范围

新型产业类建设工程项目，是指建设用地使用权的批准用途为新型产业用地（M0）上的建设工程项目。根据土地使用条件以及工程规划许可条件进行划分，分为不可分割转让的新型产业项目（以下称“不可分割M0”）和可分割转让的新型产业项目（以下称“可分割M0”）。

2. 登记方式及要求

（1）不可分割M0项目

以不可分割M0建设项目办理在建工程抵押的，原则上参照上述普通工业类建设项目的登记规则及要求办理。

（2）可分割M0项目

以可分割M0建设项目办理在建工程抵押的，原则参照上述商品房类建设项目的登记规则及要求办理；其中，项目内的特殊在建建筑物须按以下方式办理：

第一，在可分割M0建设项目中依法属于全体进驻企业（业主）共有的公用设施和物业管理服务用房等公用配套物业，不允许以此类在建楼幢单独作为抵押物而分幢办理抵押登记，但允许以本宗地界限内全部配套设施建筑作为一个不可分割的整体与其他可分割销售的在建楼幢一并抵押。

第二，在可分割M0建设项目中，如宗地内涉及开发主体自持产业用房或自持配套用房部分的，在办理相关在建建筑物抵押登记时，应当由开发企业向不动产登记机构承诺：该抵押物不涉及自持产业用房和自持配套用房，抵押登记后将继续严格执行土地出让合同、项目监管协议的约定以及项目监管部门（以不动产权证附记记载为准）的要求,并经抵押权人确认。

第三，在可分割M0项目中，开发主体须向政府贡献一定比例产业用房的，应当先由开发主体与镇人民政府（街道办事处）或贡献物业的具体接收单位（下称“接收方”，具体以不动产权证附记为准，或经市、镇两级政府指定的接收单位）明确划分贡献物业的范围（界限）。在办理抵押登记时，已明确在贡献物业范围（界限）内的建筑物不得纳入抵押物范围。如在办理在建建筑物抵押登记时，确实无法根据现有条件对贡献物业范围（界限）进行划分；或贡献物业的接收方暂无划分意愿的，须由接收方向抵押人（开发主体）出具同意抵押的意见，抵押权双方凭意见书申请办理抵押登记。

（三）其他特殊产业类及城市更新类工改工建设项目

经市政府及相关行政主部门批准建设的产业转型升级基地项目、科技企业孵化器项目、“倍增计划”总部经济项目等其他特殊产业类建设项目，按有关规定可按照新型产业用地（M0）政策进行管理的，其在建建筑物抵押登记参照上述新型产业类建设项目的方式及要求办理。其中，不可分割产权的建设项目参照不可分割M0项目的方式办理；可分割产权的建设项目参照可分割M0项目的方式办理。

城市更新改造项目中的“工改工”项目（含工改M1、工改M0等），其在建建筑物抵押登记参照上述新型产业类（M0）建设项目的方式及要求办理。

四、附则

本《指导意见》自2021年4月15日起实施，有效期至2024年4月14日。我市此前有关规定与本指导意见不一致的，以本意见知为准。如法律、法规和上级行政部门出台相关规定后与本意见有冲突的，停止执行本意见中的相关规定；未尽事宜，另行研究制定相关补充规定。

附件：1. 在建建筑物抵押权登记办事指南（暂行）

2. 在建建筑物抵押权登记实地查看表（暂行）

3. 在建建筑物抵押权登记落宗落幢示意图样式（暂行）

4. 在建筑建筑物抵押权登记审核工作流程图（暂行）

5. 政府（接收单位）同意抵押的意见（参考样式）

6. 东莞市不动产登记申请表（填表样式）

本规范性文件已经市司法局合法性审查同意发布，编号为DGSBDCDJZX-2021-016。