东自然资函〔2019〕2486号

各园区管委会、镇人民政府（街道办事处）：

为进一步完善更新单元划定工作，在《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》（东自然资〔2019〕144号，下称《指引》）基础上，针对近期更新单元划定工作出现的问题，现就有关事项和要求告知如下：

一、进一步明确镇街的责任要求

镇人民政府（街道办事处）是更新单元划定工作的责任主体，负责组织编制和申报更新单元划定方案，主要职责包括但不限于以下内容：

（一）组织开展更新单元的基础调查和研究，委托符合资质的规划设计单位编制更新单元划定方案。

（二）明确更新单元的位置范围、更新模式、功能定位、开发强度、配套设施以及实施责任，落实与土地利用总体规划、城市总体规划、城市更新专项规划等上层次规划以及各类承诺事项之间的工作衔接。

（三）核查更新单元划定方案涉及各项数据、材料的真实性、有效性和准确性，特别是旧村宅基地用地规模、旧城合法建筑规模。

（四）审核更新单元划定方案，做好批前公示和批后公告工作，调解处理投诉纠纷。

（五）充分考虑部门审查意见并作出详细回应，对强制性内容必须釆纳并对更新单元划定方案进行相应修改。

对于基础数据错误、违反政策和上位规划强制性要求、回避部门审查意见等情形，后续将出台直接退件、暂停收件、通报批评、“黑名单”等惩戒机制。

二、进一步完善更新单元划定方案申报材料

（一）关于中心城区更新单元的特别要求

中心城区“一心两轴三片区”范围内更新单元，各街道办事处在申报单元划定方案前，应先行书面征求市中心城区“一心两轴三片区”建设现场指挥部意见，明确更新单元的规划建设管控要求。

（二）关于按控规实施更新单元的申报材料

按控规实施的更新单元，应提供审查申请表、城市规划设计承诺书、更新单元划定图则、规划数据库资料、更新单元所属控规的分图则和电子光盘等作为申报材料，并按照《指引》要求加盖镇人民政府（街道办事处）和规划编制单位公章。

（三）关于涉生态控制线调整的更新单元申报要求

涉及生态控制线调整的更新单元，在申报更新单元划定方案时须一并提供生态控制线调整论证报告，并承诺在上报“1 N”总体实施方案前完成生态控制线调整工作。

（四）关于增加“旧村改造用地”图层

为核对旧村用地面积占拆除范围面积的具体比例，提交的土地房产调查图（CAD格式）和SHP文件中增加“旧村改造用地”图层（详见附件1、2)。

三、进一步完善更新单元划定方案编制要求

（一）关于更新单元和部分设施用地的命名规则涉及大型改造片区统筹的更新单元，各子单元命名应符合《指引》要求，特征词统一为大型改造片区名称，并增加数字序号进行区分。具体命名格式为：XX镇/街道/园区 XX社区/村 XX片区(特征词，原则上不超过5个字符） xx号（阿拉伯数字） xx(功能类型，包括传统产业类、新型产业类、产城融合类、居住类、商住类、综合类、公益类） 更新单元。

用地规模10000平方米及以上的“大型体育设施用地”统一命名为“体育公园”，用地规模10000平方米及以上的“大型文化设施用地”统一命名为“文化中心”，用地规模4000平方米及以上的“文化设施用地”统一命名为“文化设施”。

（二）关于补充改造必要性和产城融合的说明

在更新单元划定方案“现状使用情况”章节中，应对单元改造必要性进行详细的论证说明。产城融合类更新单元应体现产业与城市进行功能融合、空间整合的发展导向，并在“更新方向”章节中进行具体阐述。

（三）关于道路交通设施的要求

更新单元需实施改造各类级别城市道路、慢行系统、公交设施的，均要求明确实施主体。更新单元划定方案应统筹考虑道路的整体实施改造情况，明确道路的具体实施范围（可不局限于单元范围之内），防止出现“半边路”、断头路等情形，保证道路畅通。

更新单元划定方案批准后，在编制前期研究报告时要在划定方案基础上进一步深化研究城市综合交通体系规划对更新改造开发强度的承载力，确保传统产业类、新型产业类和产城融合类更新单元的城市道路网密度原则上不少于8km/km²，其他类型的更新单元的城市道路网密度原则上不少于10km/km²；要加强学校周边交通管控，做好学校周边高峰时期交通量预测，提出具体应对方案，并避免将学校的主要接送进出口设置在主干道上。

（四）关于部分指标的校核要求

在校核产业用地占比时，配套型住宅用地（R0)统一视作产业用地一并进行核算；以旧村改造为主的更新单元，无需对产业用地占比进行校核。更新单元划定方案内教育设施存在缺口的，在提供教育设施具体解决或统筹方案时，各类教育设施统一釆用“学位数”进行校核和平衡。

三、进一步完善建筑容量的计算规则

（一）关于建筑容量的计算方法

更新单元建筑容量的计算方法包括“新方法”(即《指引》中的“基础建筑面积 奖励建筑面积 补偿建筑面积”)、“旧方法”[《关于印发〈东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引〉和〈东莞市“三旧”改造单元规划编制指引〉的通知》（东规发〔2015〕40号）中的计算方法]、“直接赋值法”等三种计算方法。

一个更新单元存在两种或三种计算方法时，应首先按照计算方法适用的条件对更新单元进行划分，明确指出各类计算方法所对应的范围、用地面积和适用理由，再分别按照不同的计算方法进行建筑容量的计算和校核。按照“新方法”计算基础建筑面积时，更新单元外拆除区可纳入拆除范围一并进行计算；按照“旧方法”或“直接赋值法”计算建筑容量时，必须提供用地模拟方案图，并注明各个地块的用地面积。

（二）关于明确混合用地中各类用途的具体比例

同一更新单元（地块）内涉及多种规划用途的，如商住用地，要注明不同规划用途建筑面积占更新单元（地块）总建筑面积的比例。

（三）关于奖励和补偿建筑面积的分配方式

按照不同方法计算的补偿建筑面积和奖励建筑面积只能分配给适用同种计算方法的地块，两者不能混合使用。

按照“新方法”计算的奖励建筑面积和补偿建筑面积，可根据实际需求分配给不同规划用途的具体地块，并在方案中说明具体的分配方式。

（四）关于单元划定方案最终建筑面积的取值

在满足公共和交通设施承载力要求的前提下，单元划定方案中总计容建筑面积以及各类规划用途建筑面积的最终取值，均不能超过单元划定阶段计算值与前期研究阶段校核值两者中的较低值。

（五）关于“三地”（含超标“三地”）的计算规则

在前期研究校核阶段，计算基础建筑面积时地块面积应包含主体地块面积和“三地”（含超标“三地”）面积。

（六）关于计算过程和数值表达

除最终确定的建筑容量外，各类过程的数值均按照真实值进行计算，不进行取整计算；各类容积率统一保留小数点后四位；各类用地面积和建筑面积统一以平方米为单位，保留个位数。在方案文本中，统一按照四舍五入方式进行显示，方案显示值不等同于数据真实值。

对于最终确定的建筑容量，总计容建筑面积以及各类规划用途建筑面积统一以万平方米为单位；总计容建筑面积釆用去尾法，保留小数点后两位，且各类规划用途建筑面积之和等于总计容建筑面积。

四、下一步工作安排

对于新申报的更新单元划定方案必须严格按照上述要求进行编制和申报工作。对于已通过部门集中审查但未经市政府批准的2018年重点更新单元划定方案，只需对照本通知“三、进一步明确建筑容量的计算规则”要求和方案模板（附件3),重新核对和修正方案内容，保证计算过程和取值结果的规范性和准确性，并于2019年7月5日（星期五）下午下班前重新提交方案成果和校核说明。若修正后的总计容建筑面积和各类规划用途建筑面积不高于原方案的，无需重新对方案进行审查和批前公示工作。

附件：略

东莞市自然资源局

2019年6月28日