由于房价下跌、开发企业暴雷或压缩成本等原因，一手房买卖合同引发的信访和起诉激增。为此，住建部门不得不加强了一手房买卖合同补充协议的审查，凡是容易引发投诉或纠纷的条款都可能要求开发企业删除，否则，不予录入网签系统，开发企业无法销售。同时，购房人也常常主张补充条款或补充协议修改了示范文本，减轻或免除了卖方责任，是无效格式条款。

在此背景下，2023年7月19日，深圳市住房与建设局联合深圳市市场监督管理局正式发布了2023年版《深圳市商品房买卖合同（预售）示范文本》（简称《新版预售合同》）《深圳市商品房买卖合同（一手房现售）示范文本》（简称《新版现售合同》），新版预售合同和新版现售合同合称新版销售合同。新版销售合同在一定程度上反映了住建部门审查的尺度，其调整和变化也势必影响买卖双方的权利和义务。本文重点解读新版销售合同的实质性变化以及可能带来的影响。

01.面积误差绝对值在0.6%至3%之间的，据实结算，不再视为卖方违约，面积差异处理方式更加公平合理。

旧版预售合同将出现绝对值0.6%至3%之间的面积误差视为卖方违约，设定了对于卖方不利的后果。实操中，卖方通过补充条款修改示范文本中的上述条款，可能被住建部门质疑，也会被买方主张格式条款无效。此次，新版预售合同第十三条明确约定，套内建筑面积误差在正负3%以内的，双方据实结算价款，不视为一种开发企业的违约行为，更为公平合理。

02.取消了征得全体买受人五分之四以上同意并公证作为规划变更申报前提条件的约定。

旧版预售合同将规划和设计变更在一个条款中约定，但新版预售合同拆为两个条款，分别规定了规划变更和设计变更。规划变更是针对规划许可载明内容的变更，依法需要规划主管部门审批，而设计变更是针对报建的施工设计图纸的变更，分别设置两个条款，逻辑上更为清晰合理。

更为重要的是，针对共有部位、共用设施的变更，旧版预售合同要求：出卖人在征得全体受让人五分之四以上同意并公证后，向规划主管部门申报，经批准后15日内通知购房人。旧版预售合同的要求比《民法典》规定的业主大会表决比例要求更高，操作难度更大，且变相地规定了本该政府部门决定的规划变更申报的受理条件。新版合同取消了该申报前提条件的约定，只要求规划变更经过政府部门批准并在15日内通知业主。

03.明确保修责任的起算点从房屋交付之日起算。

旧版预售合同没有约定住宅保修期的起算点，有的开发企业在补充条款中约定保修责任起算点从工程竣工验收之日起计算，但竣工验收到交付给购房人往往还有时间差，导致实际的保修期间可能低于法定期间，并由此引发条款效力争议。此次，新版预售合同第十九条明确了住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付给用户之日起计算。

04.办证条款中设置了“交房即发证”的选项，但可能增加合同解除的税费成本。

新版预售合同第二十三条第（三）款规定了三种出卖人为买受人办理不动产权证的方式，供双方当事人选择适用。其中，第1种方式是“交房即发证”。目前，深圳各区登记所已经开展了“交房即发证”服务，新建商品房完成办理房屋所有权首次登记，经核验购房人购房资格、备案商品房购房买卖合同、缴纳相关税费后，可由受委托的房地产开发企业统一为购房人申请办理“交房即发证”服务。这种方式能使得买受人尽快成为不动产登记权利人，有利于保护买受人的利益。

但也需要提示，交房即发证后，如果因一方违约导致销售合同解除的情况下，商品房需要回转登记给卖方。目前，不动产因合同解除而回转登记至卖方名下时，原来转移登记环节所缴纳的税费能否退还，以及回转登记环节是否需要另行缴纳契税，实践中还存在较大争议，很有可能会发生两次纳税，增加合同解除的成本和费用。

05.限定了卖方为买方办理转移登记的期限不超过90日，住建部门对办证期限审查尺度趋严。

旧版预售合同约定，卖方应当在商品房交付之日起240日内为买受人办理取得不动产权证。实践中，卖方往往会通过补充条款将转移登记办理时间约定为超过240日的天数，例如365天等。

新版预售合同第二十三条第（三）款第2点规定，出卖人自房屋交付之日起【】（不超过90日）内选择一种方式为买受人办理并取得《不动产权证》。与旧版合同相比，新版预售合同括号中设定了不超过90日的限制，时间大幅度缩短，当然，卖方仍可能会在补充条款中突破90日的限制。但商品房销售前，买卖合同及其补充条款需要提交住建部门录入网签系统，在这个环节，一旦补充条款的约定超过90日，住建部门很可能不同意录入系统，导致无法取得销售许可。因此，对于卖方而言，这个条款还是有较大影响，需要提前做好缩短转移登记的各项准备工作。

06.设置了比《民法典》更严苛的格式条款无效情形，可能引发更多纠纷。

新版预售合同和现售合同都新增了关于补充条款效力约定，约定“补充条款中不得包含减轻或免除出卖人责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容，补充条款中涉及上述内容的，视为无效条款。”与《民法典》第四百九十七条关于格式条款无效情形规定相比，新版销售合同删除了“免除或减轻出卖人责任”前面的“不合理”三个字。如果新版销售合同是有意为之，那我们认为，这种做法并不太合适。第一，合同无效与否不属于当事人意思自治的范畴，不能由当事人自行约定；第二，可能刺激买受人违反诚实信用原则，动辄起诉主张补充条款无效，转移投资风险。

07.虽然未设定不允许补充条款中约定小区规划停车位的所有权、使用权和收益权归属于开发商，但实操中，住建部门审查通过难度很大。

2022年12月，深圳市住房和建设局、深圳市市场监督管理局曾经发布了商品房买卖合同示范文本的征求意见稿。在预售合同第四条第2款曾经规定：“本项目《深圳市土地使用权出让合同书》未约定建筑区划内规划停车位（库）权属的，出卖人不得在合同附加条款中约定停车位（库）权属，不得以租赁、赠与、买卖协议等形式，对停车位（库）进行处分。（本条款在补充协议中不得修改，补充协议内容与本条款内容不一致的，以本条款内容为准）。”

征求意见稿的上述条款引发了很多争议，实际操作中，出让合同中一般都没有对停车位的归属进行约定，根据《民法典》第二百七十五条，是允许开发商出售或者出租停车位的，而征求意见稿的规定剥夺了开发商作出合同约定的权利，与民法典的规定冲突。在出让合同和销售合同对于停车位归属都不做约定的情况下，按照2019年修订的《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第（二）款“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移”，可能得出规划停车位随着房地产同时转移给买受人的结论，引发更多的停车位权属争议。

新版销售合同最终删除了征求意见稿第四条第2款的规定，但在实际操作中，为了避免引发车位纠纷，部分区住建局仍然不允许卖方在补充协议中约定停车位的归属。

结语

新版销售合同在诉讼管辖、销售现场公示要求、购房发票开具时间、按揭贷款的情势变更等方面还有调整和变化，但由于篇幅所限，在此只解读了影响相对较大的条款。

新版销售合同将于2023年8月1日启用，但对于正在预售或现售的商品房项目是否适用，并没有明确。正在销售的项目已经按照此前的示范文本拟定了附件补充条款，提交住建局审查并录入信息系统，甚至已经签署了部分合同，在此情况下，如果强制要求开发商全部改为新版示范文本，不仅开发商需要重新拟定补充条款，重新提交审查和录入系统，而且将会导致一个项目对外销售文本前后不一致，这个是不合理，也是不现实的。律师认为，基于法不溯及既往的基本精神，已经销售的商品房项目应当不强制必须采取新版的示范文本，但8月1日之后申请预售或现售的项目则需要使用新版示范文本，开发企业需要提前做好衔接和准备，否则，将可能无法顺利通过住建局的审查。