《民法典》第726条规定了承租人享有优先购买权，第728条亦明确了出租人侵害承租人优先购买权的，需要承担赔偿责任，但均没有规定损失赔偿的方式及标准，在司法实务中缺乏实际操作性。本文欲通过梳理相关案件，探讨在缺乏法律明文规定的前提下，法院在实践中如何确定此类损害赔偿标准及相应的裁判理由，以期对当事人遇到此类情况应如何处理提供相关指导建议。

《中华人民共和国民法典》（2020）

第726条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

第728条：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

《上海市高级人民法院关于房产案件若干争议问题的处理意见》（2016）：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但承租人的损失如何计算，审判实践中存在不同意见。倾向性意见认为，对于侵犯承租人优先购买权的赔偿责任，当事人之间有约定的，则从其约定。若无约定的，出租人则应赔偿由此对承租人造成的损失，包括直接损失和可得利益损失。其中房屋升值损失的确定，应以守约方的请求为基础，结合侵犯承租人优先购买权之日、承租人知悉或应当知悉权利被侵害之日等的房屋市场成交价格变化等情况，还应综合考虑承租人是否已采取必要措施防止损失扩大等因素予以合理确定。”

【裁判要旨】承租人享有的优先购买权仅属于缔约请求权，不能完全对抗出租人对房屋的物权权利。无证据表明承租人有同一时期购买同类房屋的意向及实际损失，且在房屋租赁合同期间承租人对租赁房屋的正常使用没有受影响，以涉案房屋出售时的市场评估价和实际出售价格的价格差额作为诉求赔偿损失的主张不予支持，酌定赔偿损失。

【案 例 一】青岛亚星置业有限公司、刘卫江房屋租赁合同纠纷

【案       号】（2019）鲁02民终11333号

【案情简介】2014年1月18日，刘卫江、青岛亚星公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期内，如甲方出卖该房屋，乙方在同等条件下享有优先购买权。甲方应以书面形式将出卖意愿及有关条件通知乙方，乙方在接到甲方书面通知后应在十五天内以书面形式回复意见，如乙方未在前述期限内回复甲方，则视为乙方放弃对该房屋的优先购买权。2015年7月6日，青岛亚星公司向刘卫江发送《傲海星城商业网点出售通知》，告知青岛亚星公司决定出售该网点，销售总价不低于5460480元（一次性付款），刘卫江认为价格偏高，即在意见回复栏确认放弃购买该网点，并承诺为青岛亚星公司出售该网点提供看房便利，在青岛亚星公司出售该网点后与买受人继续履行原签订的租赁合同等。2015年12月11日，青岛亚星公司将该网点出售给案外人杨秀印，出售价格为3673440元。诉讼中，刘卫江申请对涉案房屋2015年11月出售给案外人时的市场价格进行评估，并作为请求赔偿损失的依据。法院依法委托司法鉴定机构进行评估。2019年8月29日，青岛青房房地产土地评估事务所有限公司作出青房估字××号房地产估价报告，涉案房屋2015年11月时的评估价值为4742500元。

【裁判理由】法院认为：从法院现已查明的事实来看，青岛亚星公司作为出租人在出售房屋前采取虚构价格的方式，诱使承租人放弃承租房屋的优先购买权，同时将涉案房屋以较低价格出售案外人，青岛亚星公司的行为侵害了刘卫江的优先购买权，依法应承担侵权赔偿责任。实践中以承租人遭受的实际损失为准。本案中，刘卫江主张赔偿损失300000元，但没有提交证据证明同一时期购买同类房屋的意向，也未提交证据证明其所遭受的实际损失，而是以涉案房屋出售时的市场评估价和实际出售价格的价格差额作为诉求赔偿损失的依据，有一定的合理性。但案件的基础法律关系是房屋租赁合同关系，刘卫江作为承租人，其享有的优先购买权仅属于缔约请求权，并不能完全对抗被告对涉案房屋的物权权利。且青岛亚星公司在房屋租赁合同期间保证了刘卫江对涉案房屋的正常占有和使用，房屋租赁合同已经履行完毕。因此，在青岛亚星公司已经基本履行了出租义务的情况下，依然要求其按照房屋差价对承租人承担损失，显然是对青岛亚星公司行使物权的重大限制。基于此，法院认为青岛亚星公司承担的赔偿义务以不超过其所获取的租金收益为限。结合案件的实际情况，法院认为由青岛亚星公司在收取240000元租金的基础上，赔偿刘卫江租金的50%即120000元为宜。

【裁判要旨】房价的涨跌具有不确定性，承租人获取房价的上涨利益亦非必然。承租人对租赁房屋的正常使用未受影响，案外人是投资户，承租人系商铺的经营户，两者性质不同，承租人不能主张以买卖合同中的价格为依据确定其损失。

【案 例 二】赵春、宁波安瑞置业有限公司房屋租赁合同纠纷

【案       号】（2019）浙02民终684号

【案情简介】2016年10月31日，赵春与安瑞公司签订《宁波瑞丰商博城商铺租赁合同》，约定赵春不放弃房屋优先购买权，安瑞公司或赵春承租商铺的产权人转让赵春承租商铺前30日内书面通知赵春的优先购买权及转让价格和付款方式供赵春决定是否购买。2017年1月21日，安瑞公司将商铺出卖他人，价款合计2716563元。2017年3月30日，赵春（乙方）与宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司（甲方）签订《补充协议》，约定“街铺三层商铺甲方可对外销售投资户。投资户委托甲方统一对外招租，统一管理，委托期为十年，乙方有七年续租权。委托期外，在同等条件下，乙方有优先续租权。”2018年8月28日，经宁波市鄞州中升房地产估价有限责任公司评估，宁波瑞丰商博城38幢三层3-804至812室九间商铺在2018年5月11日的市场价值为3224000元。

【裁判理由】法院认为：本案双方在商铺租赁合同中明确约定，如安瑞公司出售赵春租用的房屋，应在出售前30日内书面通知赵春转让价格和付款方式，由赵春决定是否购买。但根据一审法院查明的事实，安瑞公司在出售租赁商铺时并未提前30日通知赵春，侵害了赵春的优先购买权。安瑞公司辩称出卖租赁房屋时告知过赵春，赵春不愿意购买，缺乏相关证据证明。赵春与宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司签订的《补充协议》中提及街铺三层商铺可对外销售投资户，其中并未提及销售价格、付款方式等同等条件，并不能说明赵春放弃了优先购买权。故安瑞公司应当赔偿因侵害赵春的优先购买权而造成的损失。因房价的涨跌具有不确定性，房价的上涨利益也并非赵春当时预期可以取得的必然经济利益。另一方面，安瑞公司与案外人签订的买卖合同价格，是购买者作为投资户，委托宁波镇海瑞丰商博城五交化有限公司统一对外招租，统一管理，委托期为十年的前提下所确定的价格，而赵春系商铺的经营户，并非投资户，其主张以安瑞公司与案外人签订买卖合同中的价格为依据确定其损失，依据并不充分。目前赵春的租赁合同仍在继续履行，涉案商铺的出售并未影响租赁期内赵春的使用，且根据《补充协议》其还有七年续租权，之后在同等条件下还享有优先续租权。因此，赵春以安瑞公司转让涉案商铺的价格与一审评估价格之间的差价作为其损失，依据不足，本院难以支持。为平衡双方利益，一审法院综合本案实际情况，酌情判决安瑞公司赔偿赵春损失70000元，亦为合理。

【裁判要旨】以付清房款时评估价与成交价的差价损失认定承租人优先购买权损失的需要扣除自付清房款日至鉴定基准日按同期存款利率计算的购房款资金占用利息及租金。

【案 例 三】沅江市音乐城房地产开发有限公司与吴宇、李剑平房屋租赁合同纠纷

【案      号】（2014）益法民一终字第323号

【案情简介】2009年11月18日，吴宇与音乐城公司委托的益阳黄金商业管理公司签订《租赁协议》，协议第三条第3.2款：“甲方在协议有效期内可以出售该物业，但应当提前壹个月通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先购买权。”2009年12月28日，音乐城公司与李剑平签订《商品房买卖合同》，音乐城公司于2012年10月17日就诉争房产向沅江市房地产管理局进行产权登记申报，2012年10月22日办理产权过户手续，将诉争房产的所有权登记在李剑平名下，音乐城公司亦未在诉争房产物权变动前对吴宇履行通知义务。

【裁判理由】法院认为：音乐城公司与吴宇签订《租赁协议》之后，在未按协议约定履行优先购买权通知义务的情况下，与李剑平签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出卖给李剑平，并办理过户手续的行为，明显违约，音乐城公司应承担侵害吴宇优先购买权的法律责任。原审法院计算吴宇丧失优先购买权损失的基准日是办理产权过户手续之日即2012年10月22日，但如果吴宇获得优先购买权则应该在李剑平付清房款之日支付房款，根据本院一、二审查明的付款情况，即应该在2009年12月30日付清房款1347679元。吴宇丧失优先购买权的损失应为281234.03元，但从2009年12月31日至2012年10月22日期间全额房款1347679元的占用资金的利息应在损失总额中剔除，此期间吴宇也无须支付租金。上诉人音乐城公司上诉称原审对损失赔偿计算错误，对于购房的利息应该予以抵扣的上诉理由成立，本院予以支持。

【裁判要旨】出租人因侵害优先购买权产生的赔偿责任在性质上属于侵权行为导致的赔偿，该赔偿不应包括预期利益而只能以实际发生的损失为限。考虑优先购买权实现的或然性及承租人对租赁房屋的正常使用没有受影响、承租人无证据证明实际损失等情况。结合案情的实际情况、当事人的过错程度，酌定赔偿损失。

【案 例 四】周爱富与郑吉红、张远凤、杭宝山房屋租赁合同纠纷

【案       号】（2018）苏01民终4245号

【案情简介】自2009年起，杭宝山将案涉房屋中的40平方米出租给周爱富用于其经营餐饮的后厨。双方最后一次签订租赁合同的时间为2017年，系杭宝山的代理人王瑞与周爱富所签。2017年8月9日，经案外人南京利众置业投资集团有限公司第十六分公司居间，杭宝山与张远凤、郑吉红签订了《南京市存量房交易合同》（经纪机构版），约定杭宝山将案涉房屋出售给张远凤、郑吉红（二人系夫妻关系），转让价为250万元。案涉房屋现登记在张远凤、郑吉红名下，周爱富承租部分的40平方米仍正常使用。

【裁判理由】本案中，虽然案涉房屋被分割出租，使用功能相对独立，但其所有权不可分割转让，从承租比例上看，周爱富的承租部分的面积远大于张远凤，故周爱富对案涉房屋享有优先购买权。杭宝山虽称其已将卖房信息通知周爱富并征求其是否有购买意向，但其提供的证人与杭宝山系近姻亲关系，其证明效力较低，一审法院不予采信。张远凤关于杭宝山已履行通知义务的陈述，因其与本案有利害关系，一审法院亦不予采纳。综上，杭宝山提供的证据不足以证明其将出卖案涉房屋的信息通知周爱富，故一审法院认定杭宝山未履行将案涉房屋的出卖信息通知周爱富的义务，侵害了周爱富的优先购买权。关于赔偿损失问题。本案中，杭宝山的未履行通知义务侵害了周爱富的优先购买权，但周爱富仍需进一步举证证明由于被告的侵权行为而致其遭受的损失，同时，出租人因侵害优先购买权产生的赔偿责任在性质上属于侵权行为导致的赔偿，该赔偿不应包括预期利益而只能以实际发生的损失为限。优先购买权是指承租人依法律规定或约定而享有的、于出卖人出卖其租赁物时，得以同等条件下，优先同出租人缔约的权利，而非保证能够从出租人处购得转让房屋的权利。故周爱富能否取得案涉房屋的所有权，尚处于不确定的状态。在杭宝山将案涉房屋转让给张远凤后至本案法庭辩论终结前，周爱富并未购买同类房屋用于延续租赁合同到期后的经营，也并未为了购买同类房屋实际发生支出，且两被告之间的交易行为并未影响到周爱富对租赁房屋的正常使用。现周爱富要求杭宝山按照案涉房屋转让价格与市场价格（周爱富参照中介挂牌价预估）的差价以及租赁合同到期后再次租赁房屋的装修费用为依据赔偿损失合计80万元，不符合合同约定，亦无法律依据，结合本案的实际情况、当事人的过错程度，一审法院酌定其损失为一年的房屋租金即30000元。

【裁判要旨】房屋价格的变化虽不确定，但可以作为确定损失的参考因素，以有利于守约方的原则确定。出租人侵害承租人的优先购买权，使承租人不能对房屋的投资进行最大程度的利用，存在装修及搬迁损失。结合有资质的评估机构作出的评估报告并衡量房屋市场价格等因素，依法酌情支持范杰房屋差价损失、搬迁损失、装修损失。

【案 例 五】南通中港地产有限公司与范杰房屋租赁合同纠纷

【案      号】（2018）苏06民终472号

【案情简介】双方于2015年4月10日签订房屋租赁协议，后中港公司与案外人吴某签订了商品房买卖合同，并已办理产权过户手续。案件审理过程中，范杰向一审法院申请对案涉房屋的市场价格和搬迁费、房屋装潢价值进行评估。江苏同方土地房地产评估有限公司受一审法院委托于2017年5月24日作出评估报告，评估结果为：以2017年1月12日为评估时点，房屋市场单价为11300元/㎡，总价为125.72万元，房屋内机械设备搬迁费用为3500元。海安中信资产评估事务所有限公司受一审法院委托对案涉房屋的装潢价值进行评估，于2017年6月6日出具评估报告，以2017年1月12日为评估基准日，房屋内装潢估价为37008元。

【裁判理由】一审法院认为：范杰承租中港公司的房屋，中港公司应在出卖房屋之前的十五日内通知范杰享有同等条件下优先购买的权利。中港公司称已经通知，并提供照片证明其主张，但未提供照片的原始载体，也不能证明照片与原始载体的一致性，故一审法院对照片的真实性无法核实，对该抗辩意见不予采信。且即便中港公司提供的照片属实，要求范杰在5日内行使优先购买权，与法律规定的15天的合理期限不符，也构成侵害优先购买权。就赔偿数额问题，考虑到范杰享有的优先购买权仅是一种机会，且是否行使以及能否行使尚不确定，一审法院根据房屋差价酌情确定中港公司赔偿房屋差价8万元。中港公司辩称优先购买权是购买的机会，不一定能够行使，故房屋差价不应作为赔偿范围。一审法院认为，权利是以存在救济途径为保障的，没有救济就没有权利，倘若中港公司无需承担赔偿责任，则法律赋予承租人的机会权利就成为一纸空文，故对该抗辩意见不予采信。就是否应以另案评估结果作为计算房屋差价的依据问题，一审法院认为，中港公司违约在先，房屋价格的变化虽具有不确定，但作为确定损失参考因素，应以有利于守约方的原则确定，范杰选择与裁判时间接近的评估价作为房屋差价的证据依据，并无不可。故对该抗辩意见，一审法院亦不予采信。关于装修以及搬迁费用，在房屋租赁合同中，承租人行使优先购买权，能够使承租人对房屋的投资进行最大程度的利用，避免不必要的搬迁，故范杰主张装修价值37008元和搬迁损失3500元，于法有据，予以支持。

二审法院认为；违约赔偿损失的范围包括直接损失和间接损失，一审法院结合有资质的评估机构作出的评估报告，并衡量房屋市场价格等因素，依法酌情支持范杰房屋差价损失、搬迁损失、装修损失，未超出合理范围，本院予以确认。

【裁判要旨】参考评估报告及优先购买权实现的或然性酌情认定损失。

【案 例 六】绍兴市锦瑞包装有限公司、浙江中博智能技术有限公司租赁合同纠纷

【案      号】（2017）浙06民终2953号

【案情简介】2010年6月23日，原告锦瑞公司与被告中博公司签订厂房租赁合同，约定内容包括租赁期限届满前原告如需续租的，应提前3个月向被告提出。被告给予原告在同等承租条件下优先承租权。租赁期限届满前原告如需续租的，应提前3个月向被告提出，否则被告将向其他第三方招租。同等承租条件下原告具有优先承租权。中博公司曾于2016年3月向锦瑞公司发函，以锦瑞公司拖欠水电费押金及出场保证金15000元为由，要求锦瑞公司搬离房屋，或者一次性交付20万元作为正常履约至原合同期满的履约保证金及租赁押金。被告中博公司于2016年5月31日与绍兴市锦升塑业有限公司签订3份房屋转让合同，将包括租赁标的物在内的3套房屋转让给绍兴市锦升塑业有限公司（2016年12月完成过户）。被告将房屋转让给他人前未曾通知过原告。根据绍兴天阳资产评估有限公司的评估意见，该院酌情认定原告搬迁损失为431175元。

【裁判理由】法院认为：由于搬迁损失需专业机构作出评估，原审法院依锦瑞公司申请委托绍兴天阳资产评估有限公司对其搬迁损失进行评估，程序并无不当。对于该评估公司出具的资产评估报告书，锦瑞公司、中博公司虽均有异议，但自始至终均未提供充分证据证明该评估报告存在依法不应采纳或需重新鉴定的情形，该评估报告可作为定案依据。关于损失认定问题，原审法院参照评估报告，考虑机器设备的成新率及本案实际情况，酌情确定锦瑞公司搬迁损失金额为431175元，并无不当。同时，因存在即使中博公司履行了通知义务，锦瑞公司与他人竞买房屋时能否成功仍具有不确定性等其他因素，原审根据审查确定的锦瑞公司的搬迁损失，考量上述因素，酌情确定案涉损失为301822.50元，合理有据，符合本案实际。中博公司关于原审对搬迁损失认定不当的上诉理由，理据不足，本院不予采信。

【裁判要旨】侵害优先购买权造成的赔偿损失为优先购买权人要获得类似房屋所多支出的价款损失，以及在购买房屋过程中支出的费用损失。

【案 例 七】郑州真爱教育咨询有限公司、李琳娜房屋租赁合同纠纷

【案       号】（2018）豫01民终18188号

【案情简介】2013年7月8日郑州真爱教育与李琳娜签订房屋租赁合同，约定2016年7月12日，李琳娜、张奥将涉案房屋转让给陈俊，于2016年7月12日将涉案房屋变更登记至陈俊名下。2013年7月20日，郑州真爱教育与张耀进签订装修合同，对其承租的房屋进行装修，合同载明装修费用32万元。2016年9月10日李琳娜向郑州真爱教育发出解除房屋租赁合同通知书一份。2016年10月26日，陈俊向郑州真爱教育发出一份解除合同通知书。

【裁判理由】李琳娜、张奥未能举证证明其在出售房屋之前的合理期限内通知了郑州真爱教育，郑州真爱教育亦未表示过放弃优先购买权，故对郑州真爱教育以李琳娜、张奥侵害其优先购买权为由主张损害赔偿予以支持。关于损害赔偿数额，该院认为优先购买权就其性质而言仍属请求权，并非物权，只有郑州真爱教育实际行使了优先购买权，即与出租方建立买卖关系并支付相应对价或支出一定成本后，郑州真爱教育才会取得诉争房屋所有权。侵害优先购买权的法律后果是赔偿损失，即优先购买权人要获得类似房屋所多支出的价款损失，以及在购买房屋过程中支出的费用损失。郑州真爱教育所主张的10万元损失依据不足，该院结合本案实际情况，参照涉案房屋租赁合同的约定，酌定为5万元。

【裁判要旨】不存在实际投资损失的，依法不予支持。

【案 例 八】十堰汇盈商业管理有限公司、雷尚青房屋租赁合同纠纷

【案       号】（2018）鄂03民终1297号

【案情简介】2015年11月11日，雷尚青与十堰汇盈贸易有限公司（以下简称汇盈贸易公司）签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期间汇盈贸易公司欲将租赁房屋产权出让的，应提前20天书面告知雷尚青出让的条件，在同等条件下雷尚青有优先购买权；雷尚青在收到汇盈贸易公司出让条件后，必须在20天内书面回复汇盈贸易公司是否愿意优先购买，不及时回复或提出与汇盈贸易公司商谈降低任何汇盈贸易公司出让条件的均视为放弃优先购买权，汇盈贸易公司即可将房屋出让与任何第三人，并将新业主（第三人）的名称、联系方式及有关基本信息书面告知雷尚青。2016年8月25日，上述房产权利人变更登记为秦磊，转让该房产前，汇盈商业管理公司未通知雷尚青。2016年7月5日，十堰汇盈贸易有限公司名称变更为十堰汇盈商业管理有限公司。

【裁判理由】雷尚青要求退租，汇盈商业管理公司亦同意并收回房屋，双方已实际解除《房屋租赁合同》。雷尚青未能证明因维修导致其不能经营，并证明由此导致不能经营的时间，主张因维修导致的停业经营费用不应支持。汇盈商业管理公司在转让租赁房屋前未按约通知雷尚青，致使雷尚青未能行使优先购买权，该行为构成违约，应承担相应违约责任。雷尚青主张的投资损失没有证据证明，酌情按三个月的租金支持该项损失，即14212.5元。

【裁判要旨】出租人与第三人完成案涉房屋买卖交易后承租人向第三人购买案涉房屋由此多支付的差价客观存在，对承租人的请求依法予以支持。

【案 例 九】重庆恩格贝商贸有限公司与陈昌谷,胡正惠等租赁合同纠纷

【案       号】（2014）渝三中法民终字第01342号

【案情简介】胡正惠、吴明兰、苏维生、游泽禄、陈昌谷5人于2001年1月先后承租原龙潭税务所的门面从事零售、批发等经营活动。2013年9月中旬恩格贝公司委托代理人罗必华通知胡正惠出售条件，告知其同等条件下有优先权。2013年9月28日晚上8、9点，先后由苏维生、游泽禄作为胡正惠、吴明兰、苏维生、游泽禄、陈昌谷五人的代表与罗必华通话，告知罗必华接受恩格贝公司的出售条件，并明确达成口头买卖协议。2013年10月7、8日，恩格贝公司委托代理人罗必华以胡正惠等5人不能一次性付款为由与第三人陈小明、官珏宅联系该2幢房屋整体出售事宜，并于2013年10月12日签订《房屋转让合同》，以160万元的价格、一次性付款的方式出售给第三人陈小明、官珏宅。2013年10月22日，恩格贝公司与第三人官珏宅在重庆市涪陵区房管局就该2幢房屋办理了过户登记手续，登记权利人为第三人官珏宅。

【裁判理由】法院认为：五被上诉人在上诉人的委托代理人罗必华电话询问是否购买本案讼争所涉房屋时，均明确表示愿意购买，且多次与上诉人的委托代理人罗必华协商并最终就本案讼争所涉房屋的买卖达成口头协议。而上诉人在此后将本案讼争房屋以低于与五被上诉人协商的价格出售给第三人的行为，明显侵害了五被上诉人的优先购买权，依法应赔偿由此给五被上诉人造成的损失。经查，五被上诉人与上诉人原协商的房屋购买价格为170万元，而上诉人将房屋出售给第三人后，五被上诉人从第三人处购得价为204.88万元，二者之间存在34.88万元的价差。本院认为，一审判决将该价差认定为五被上诉人的损失并无不当。首先，本案中，五被上诉人在积极地向上诉人主张行使自己的优先购买权未果并于租赁期届满前知晓第三人官珏宅、陈小明已购得本案讼争所涉房屋后，及时地与第三人官珏宅、陈小明协商并以204.88万元之价购买了本案讼争所涉房屋，不存在恶意串通或虚抬价格等情形。其二，从第三人官珏宅、陈小明出售的房屋价格的合理性来审查，第三人购得本案讼争所涉房屋支付的房款是160万元，另外还支付了房屋过户等税费，再加上资金利息损失等，第三人在从上诉人处实际购得房屋近五个月后以204.88万元之价将本案讼争所涉房屋出售给五被上诉人，虽然该交易价格是五被上诉人与第三人自由协商的结果，但是该交易价格符合市场规则，具有合理性。

【裁判要旨】由于优先购买权不能实现，承租人存在房屋价格损失以及因不能获得房屋所有权而丧失的其他便利或利益，如交易机会的丧失、搬家费用、租金等损失，法院根据案情具体情况，酌定赔偿。

【案 例 十】德州美联商贸有限公司与德州交通集团东方置业有限公司、德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司房屋租赁合同纠纷

【案       号】（2015）德中民终字第1345号

【案情简介】2012年12月20日，德州美联商贸有限公司与德州交通集团有限公司嘉宝利特广告分公司签订《房屋租赁合同》。2013年8月份承租人去被告处缴纳房租时，被告知所承租房屋已出卖，并让其把房租直接交给房屋买受人。但承租人在承租期间内没有收到被告关于解除租赁合同的口头或者书面的通知。

【裁判理由】一审法院认为：原告就争议商铺享有优先购买权，该权利是比其他人在同等条件下优先购买涉案房屋的资格。优先购买权就其性质而言属缔约请求权，承租人优先购买权损害赔偿性质为缔约过失损害赔偿，缔约过失损害赔偿的赔偿范围一般为因信赖利益导致的直接损失和间接损失。直接损失为原告为权利救济产生的费用、订约费用、履约费用、利息等损失。间接损失为当事人实际履约过程中丧失与他人订立合同的机会所引起的损失。结合本案，综合考虑房价的涨跌起伏具有不确定性、房价的上涨利益也并非是原告预期取得的必然经济利益等实际情况，对原告主张的损害赔偿数额酌情认定5万元。

二审法院认为：美联商贸公司主张按照本案涉案房屋的实际交易价格与出卖时的市场价格之间的差价计算损失。但是，美联商贸公司承租的房屋并非单独对外出售，而是将所在的一楼、二楼、三楼的房屋共同对外出售的，在判断出售价格是否与市场价格一致时，应当将“打包出售”这一因素考虑在内。无论是美联商贸公司还是东方置业公司，仅仅对美联商贸公司所承租的房屋价格进行了评估，没有考虑整体打包出售对房屋价格的影响，因此不能将该评估价格认定为所承租房屋的市场价格。也就是说，美联商贸公司不能证明其房屋价格损失的具体数额。但是，由于优先购买权不能实现，美联商贸公司确实存在房屋价格损失，以及因不能获得房屋所有权而丧失的其他便利或利益，如交易机会的丧失、搬家费用、租金等损失。原审法院根据本案的具体情况，酌情认定美联商贸公司的损失为五万元，并无不当。

针对出租人侵犯承租人优先购买权的房屋租赁纠纷，《民法典》第728条明确了出租人需要承担赔偿责任，但没有规定赔偿的方式及标准。关于承租人在优先购买权受到侵害时不同类型损失的认定，从上述案件统计来看，法院认定的损失类型及考虑的主要因素为：

第一，房屋差价。侵害承租人优先购买权房屋租赁纠纷案件中，存在承租人参照挂牌价预估市场价与成交价的差值主张损失的情形，更为常见的是主张以房屋的实际售价和市场评估价之间的差价作为损失，市场价主要以出售时、请求赔偿时、知悉优先购买权、付清房款时等时间点进行评估。法院对此会综合考虑差价损失的性质及大小、租赁期限的长短、优先购买权实现的或然性、承租人对租赁房屋的正常使用是否受影响、当事人过错程度等因素作出判决，具体案件中可能会扣除实现优先购买权的交易税费、购房款资金占用利息及租金等部分支持差价损失。

第二，装修费用损失。在侵害承租人优先购买权的房屋租赁纠纷案件中，承租人可能主张装修费用损失，法院对此会综合考虑实际装修事实及相应装修费用支出证据、涉案房屋装修损失评估报告、投入的装修成本利用率、租赁年限、市场行情、当事人过错程度等因素作出裁判。

第三，搬迁损失。在房屋租赁合同中，若承租人正常行使优先购买权，能够使对房屋的投资进行最大程度的利用，避免不必要的搬迁，在优先购买权受侵害时，承租人可能主张该类型损失。对此，法院会综合考虑优先购买权实现的或然性、搬迁损失评估报告、实际搬迁损失证据、当事人过错程度等因素作出裁判。

第四，投资损失、另行租赁房屋的交易成本等不能获得房屋所有权而丧失的其他便利或利益。由于优先购买权不能实现，承租人存在因不能获得房屋所有权而丧失的其他便利或利益，如交易机会的丧失、租金等损失或有证据证明存在投资损失的，法院根据案件的具体情况，可能酌情予以赔偿。

对于承租人而言，建议如下：（1）从签约的源头控制风险，在租赁合同中明确写明对于侵犯承租人优先购买权的赔偿责任，避免不被法院支持损失主张的风险。（2）办理房屋租赁合同备案，阻止第三人善意取得系争房屋。一旦案外人系善意购买涉案房屋并完成过户，承租人行使优先购买权将不会被法院支持。为了防止后续自身的优先购买权收到侵犯，承租人最好在最初与出租方签订租赁合同之时，约定出租方配合办理租赁备案。（3）承租人依法行使优先购买权要在系争房屋产权过户前主张，防止案外善意第三人办理登记过户手续后无法实现优先购买权。（4）对因优先购买权受侵害而产生的实际损失做好证据保存，例如：装修费用支出单据、搬迁损失评估报告等。

对于出租人而言，当承租人的优先购买权受到侵害时，除法定无法行使优先购买权的情形外，承租人具有强制缔约权，即在同等条件下可以请求与承租人签订买卖合同。为了避免承租人不具备购房能力或者没有购买房屋意图滥用权利，在签订买卖合同之时，可以要求承租人交付一定数额的定金或者提供担保，增强承租人的履约能力。