根据《东莞市房屋使用安全管理规定》（市政府令第144号）和《东莞市农民住房管理暂行办法》（东府〔2015〕49号）及《关于加强农民自建房建设质量安全管理的通知》（东建质安〔2019〕108号）有关规定，以及我市乡村振兴建设的有关工作精神，为妥善处理危险房屋的安全隐患，解决住房困难户的住房需要，进一步改善村容村貌和人居环境，结合我街道实际，制定本工作指引。

一、工作目标

加强我街道民房建设管理，以提升社区村容村貌、合理改善社区居民的居住条件和及时消除危房安全隐患为目的，通过规范民房建设流程，防止乱建乱搭的违法建设行为，促进民房建设管理工作有序开展。

二、组织领导

为统筹规划南城民房建设，进一步加强民房建设工作的领导，成立南城街道民房建设管理领导小组，具体成员名单如下：

组长：苏东（街道党委副书记、街道办事处主任）

常务副组长：张凌峰（街道党委委员）

副组长：李福全（街道党委委员 ）

成员：郑伟峰（住房规划建设局）

余永华（规划管理所）

钱庆东（自然资源分局）

各有关社区书记

领导小组下设办公室（设在住房规划建设局），由郑伟峰同志兼任办公室主任，负贵办公室日常协调工作。

三、部门工作指责

（一）住房规划建设局

负责拟定南城民房建设管理的相关制度，包括工作指引和办事指南等，负责办理民房施工备案的审批工作，核发《南城街道民房施工备案凭证》；对社区为主导的民房施工管理工作进行督导，并对民房施工情况进行抽查；负责判定违章民房违章多建部分，联络街道“两违”联合执法工作小组办公室对违章多建民房实施停水停电或拆除；对民房质量和安全文明施工进行技术支持和督导；对社区制定的《社区民房建设乡规民约》进行备案和执行监督。

（二）自然资源分局

负责土地证书查验工作的组织实施和监督管理，确定土地权属，调查处理土地权属纠纷，办理土地登记资料公开查询业务，对民房建设出具部门意见。

（三）规划管理所

负责民房建设的规划管理工作，提供民房控建区红线图和各社区民房建成区地形图，对民房建设出具部门意见；对社区进行业务指导，对列入市历史文化名城保护规划的水濂大雁塘旧村的民房报建设计方案进行审核。

（四）各有关社区居委会

负责制定和实施经村民代表大会表决通过的有关民房建设管理方面的《社区民房建设乡规民约》；负贵召开村民代表大会确定社区各村小组民房建设范围红线；负责核实申报人和申报房 屋的基本情况、协调业主做好四邻签名、对申建民房进行公示；负贵召开社区村民代表大会或经济独立的村小组村民大会对申请建设民房的空地权属问题进行表决，对符合条件的签署审批意见；向自然资源分局和规划管理所报送民房建设的报批资料；协调处理民房施工备案和施工纠纷问题；对民房建设施工范围、质量和安全文明施工进行管理，监督违章施工民房业主限期自行拆除违章部分，配合对违章施工民房实施强制拆除及停发违章施工民房业主福利分红；对完工房屋进行初步验收。

四、建设管理原则

（一）属地负责，全面统筹

社区居委会全面负责辖区范围内的民房施工备案管理及施工巡查工作，全面统筹协调辖区内民房的施工备案及其管理。

（二）规划先行，合理推进

各社区应先做好整体规划，划分区域，逐步推进，同时划定 民房建设范围红线，严防占用集体土地建设民房。

（三）争议空地，不能报批

无土地使用证存在争议的空置宅基不能申报新建民房，社区（村）协调解决地块权属后，需用作集体公共设施和公共空间用地的，或考虑与业主协商以适当价格回收。

（四）严格设计，按图施工

每栋民房须由有资质设计单位出具施工图纸，施工图经审查机构审查合格，审查合格的图纸由社区存档，业主严格按图施工，社区负责监管。

（五）加层房屋，需做鉴定

加层房屋，申报前需进行加层可行性安全鉴定，在满足加层 结构安全条件下才可申报加层。

五、建设管理区域类别

（一）控建区域

控建区域内除危房外，不得申报新建、改建和加建。控建区危房拆建，除砖瓦房外，申报前业主需委托有资质的房屋鉴定机构进行房屋结构安全鉴定，危险等级属D级的房屋方可申报。控建区域及申报规定如下。

1.根据《东莞市城市规划管理技术规定》，东莞运河、厚街水道两侧35米（以相关职能部门划定的控制线为准）为河道管理范围；根据《南城区防洪排滂规划》，石鼓河、三和市河、水陂涌、新基河、鸿福河、筷子涌等6条河涌两侧10米为河道管理范围。

该类控建区域内的危房原则上只能申报按现状结构及规模修复，难于修复的，只能按原建筑规模（包括建筑面积和层数）申报拆旧建新，超过三层半的只能按三层半申报，且需征得水务工程建设运营中心同意。

2.胜和蚝岗苏氏宗祠、胜和恬甲村古建筑、蚝岗贝丘遗址、水濂大雁塘宋氏宗祠、雅园张氏宗祠、周溪五玉翟公祠、白马李氏大宗祠、袁屋边陈氏宗祠、石鼓雪松李公祠等9处文物保护单位范围周边30米的建设控制地带为控建区，具体以文物保护职能部门确定的红线为准；水濂大雁塘旧村划定为市历史文化名城保护规划的建设控制地带界线为控建区。

该类控建区域内的危房可申报修复或拆旧建新，超过三层半的只能按三层半申报，其中文物保护单位周边控建区民房的修复或拆旧建新设计方案，需征得文化服务中心审核同意后，再报市相关职能部门审批；市历史文化名城保护规划建设控制地带界线内的民房修复或拆旧建新设计方案，需征得规划管理所审核同意后，再报市相关职能部门审批。

3.根据《东莞市城市规划管理技术规定》，广深高速公路两侧50米范围内为控制区。

该类控建区域内的危房，原则上只能申报按现状结构及规模修复，难于修复的，只能申报按原建筑规模拆旧建新，超过三层半的只能按三层半申报，且需征得交通运输分局同意。

4.惠城际轨道两侧隧道结构外边线外50米内。

该类控建区域内的危房可申报修复或拆旧建新，超过三层半的只能按三层半申报，且需报广铁集团审批同意。

5.莞惠城际轨道站点西平站旁彭眼村

该类控建区域内民房不能拆旧建新，属危房的可按原貌维修。

6.水濂老围村属早年的征收拆迁村

该类控建区域内民房不能拆旧建新，属危房的可按原貌维修。

（二）非控建区域

1.建房申报条件

符合下列条件之一的村民需要改建、扩建、翻建住房的，可以户为单位向所在地的社区提出申请：

（1）因改变房屋功能布局、增加建筑面积，且不突破原有宅基地面积需要改建的。

（2）不能满足房屋使用要求，需整体改变房屋功能布局的房屋，或存在安全隐患的房屋，需要在原址翻建的。

（3）原有住房因自然灾害等原因灭失的。

（4）民房建设范围红线内，权属明晰的空宅基地。

2.拆旧建新、加层或装修房屋申报

属南城户籍或祖籍南城属地社区居民的房屋，按不超过三层半的标准申报房屋拆旧建新，原房屋超过三层半的只能按三层半申报，不足三层的可申报加建至三层半；非南城户籍居民房屋属危房的可按房屋原建筑规模（包括建筑面积和层数）拆旧建新，超过三层半的只能按三层半申报。

房屋立面未装修或需翻新的，可申报立面装修；违建房屋不能申报装修。

加层房屋需经有资质的房屋鉴定机构鉴定，满足加层安全条件的才可申报加层。

3.空置宅基地业主申报新建民房

有土地使用证的宅基地，业主是南城属地社区的，可按已办证土地面积申报，但申报基底面积不超过150 平方米；业主为非南城属地社区的，不能申报建房。

民房建设范围红线内无土地使用证且业主属本村小组户籍的空地，无占用他人或集体土地，土地权属经社区或经济独立的村小组村民代表大会表决权属无异议的，可申报新建一栋民房，基底面积不超过150 平方米，层数不超过三层半。

房屋院内外空地或整幅空地上有搭建物或建有铁皮瓦屋面房屋但不能提供土地权属来源证明的地块视为无证空地，有早年抢建嫌疑或近年新建的砖瓦房但不能提供土地权属来源证明的地块也视为无证空地；民房建设范围红线外无土地使用证的空地不能申报建房。

六、施工备案要求

1.办理民房施工备案手续要求

房屋业主申请民房建设，需按《南城街道民房施工备案办事指南》有关程序和资料清单，办理有关施工备案手续。

2.划定社区民房建设范围红线要求

社区应根据实际情况，查清辖区土地权属情况，确定各村小组民房建设范围红线，红线范围不能含有已征用的土地，各村小组民房建设范围红线需经社区村民代表大会表决通过。不在民房建设范围红线内的房屋或空地不能申请建房，若房屋存在安全隐患，可以按现状结构申报加固维修。权属集体用地的既有房屋或构筑物不能以个人名义拆旧建新，严防占用集体土地建设私人房屋。

3.办理自然资源分局和规划管理所意见要求

社区根据村民申报建房情况，提供申报房屋的现状图片和在村小组的位置地形图，分别向自然资源分局和规划管理所办理民房建设意见。自然资源分局或规划管理所不同意建房，社区不能将申报资料上报住房规划建设局审批；自然资源分局或规划管理所提出建房要求的，需按相关要求进行整改后重新申报。

4.地块申报要求

一个宅基地只能建一栋房屋，地块土地面积超过150平方米的，只能按基底面积不超过150平方米申报建房；地块内已建有一栋房屋的，其余空地不可申建房屋，附属用房不可申建三层半房屋，附属用房属危房的只可申报按原规模重建（住房困难户除外）；地块内有多栋房屋，全部房屋拆除后，只能建一栋房屋。

产权或土地四邻间距有纠纷的，应先明晰权属，处理好纠纷后再行申报。旧房申报拆旧建新，无土地使用证的（旧房及地块权属由社区出具证明），可按原旧房基底面积拆旧建新，超出原旧房基底面积的土地，经社区或经济独立的村小组村民代表大会表决权属无异议的，可与旧房一同申报建房。存在占用集体用地嫌疑的空地或该地块上已有建（构）筑物的均不能申报建房。

5.装修要求

现有民房未外装修或外装修需要翻新的，如属于非危房，可申报外装修，但不能加建，外墙装饰所选用材料色泽应与周边环境相协调。

6.社区公示要求

社区需建立民房施工备案管理台帐，住房困难户和砖瓦房优先申报。社区接到业主建房申请后，核定建房占地红线和外挑方向尺寸等情况，协调四邻业主签名确认，并将建房相关资料进行不少于15天公示。

7.层数层高要求

退缩后占地面积小于40平方米的，房屋只能建二层，屋面可建一个不超过10平方米的楼梯房，梯房层高不得超过3米。

退缩后占地面积40至150平方米的，房屋总层数不得超过三层半，第四层建筑面积不能超过首层占地面积的一半，第四层屋面应为平屋面，不能再设置楼梯房。三层半房屋各层层高总和不能超过15.0米，首层层高不超过4.5米，二、三、四层层高均不超过 3.5 米。

为防止产生“三小”场所，首层严禁设置夹层。室内地面与室外地面高差不得超过 0.5 米；房屋前后存在地势高差的，室内地面以下高差部分不能设置楼梯房、内外墙不能设置门窗。房屋不能设置地下室。

8.房屋外挑及间距要求

申报房屋严格按《南城街道农村民房建设条件确认表》中建房规定执行，房屋只能一面外挑（报建时须注明外挑那一面），其它三面不能外挑。社区根据周边民房的统一朝向确定报建民房的外挑方向，外挑尺寸按属地社区核定的尺寸设计（一般不超过巷道宽度的1/3且不超过1.5米）。

相邻两房屋共同退缩后保持1米间距，以现相邻建筑间距的中线为界线，共墙的则以共墙中心线为界线，各自退够0.5米，先建先退；现状并墙的两房屋，总占地面积不超过150平方米，相邻业主同步申报拆旧建新，在签订并墙施工书面协议的情况下，可申报并墙施工。

房屋外墙不能设置飘窗，屋面只能挑不大于0.3米作滴水，且不超过相邻房屋间距的 1/3。

9.图纸要求

申报业主在房屋施工前，须委托有资质且在东莞市住房规划建设局备案的房屋设计单位编制施工图。施工图纸应经施工图审查机构审查合格，审查合格的图纸由社区存档。

10.缴交建房保证金要求

为规范约束业主按审批备案内容和安全文明施工要求修建房屋，业主需向属地社区交纳建房保证金。

新建房屋首层占地面积不超过50平方米的，交纳5万元建房保证金；首层占地面积超过50平方米且不超过100平方米的，交纳10万元建房保证金；首层占地面积超过100平方米且不超过150平方米的，交纳15万元建房保证金；房屋维修加固和外装修，交纳5万元建房保证金。

房屋完成施工后，经住房规划建设局和社区共同验收无违章多建且安全文明施工合格的，所交建房保证金无息退还。业主违章整改不合格或实施过强制拆除的房屋，没收所交建房保证金；违反《社区民房建设乡规民约》安全文明施工要求的，处罚金从建房保证金中扣除。

11.施工企业和技术人员要求

业主需委托具备相应资质并在东莞市住房和规划建设局备案的施工企业进行施工，并签订正式的施工合同；施工企业或业主应为施工人员购买建筑工程安全生产贵任险（意外伤害保险）；施工企业至少配备一名相应管理经验的技术人员负责民房现场的质量安全管理，并按要求加强施工作业人员安全教育培训。

七、民房施工要求

1.根据《东莞市房屋使用安全管理规定》的有关规定，民房施工前，业主和施工企业应对相邻房屋或设施进行调查并采取可靠的施工措施，确保周边房屋或设施结构安全。房屋施工可能存在危及相邻房屋或设施结构安全的，社区、业主、施工企业、被影响方应在施工前共同对被影响方房屋或设施现状进行拍照，或由业主委托有资质房屋安全鉴定机构检查拍照。

2.施工企业放线后，社区和村小组应现场核对新建房屋的四向尺寸和相邻房间距。

3.基础严禁采用挖孔桩施工。

4.房屋业主和施工企业应严格按图纸施工，严禁违章多建。

5.文明施工要求：所有民房施工应围蔽施工并设置围挡，6米及6米以上道路围挡还需设置街道统一样式的文明施工方面的宣传画，脚手架上应悬挂施工备案编号和安全生产宣传横幅；建筑材料和垃圾堆放在社区指定位置，砂石类建筑材料和建筑垃圾应遮挡覆盖，建筑材料和垃圾不能乱堆放、乱倾倒；建筑垃圾 运输车辆要采取防尘覆盖和防涌措施。

6.质量和安全施工要求：施工企业应安全施工，确保施工质量，严格执行《南城街道自建民房施工现场安全措施要点》。

八、民房监督管理

（一）社区属地管理

民房施工监督管理由属地社区负责，住房规划建设局协助社区对民房施工监督管理进行技术支持。社区应成立民房建设管理小组，在加强监督业主房屋按图施工的同时，必须加强民房施工安全和文明施工的监督管理。

（二）社区日常巡查

社区民房建设管理小组需对在建民房进行日常和定期巡查，特别是基础放线、首层柱模板、二层楼面模板、屋面梁柱模板等重要节点的核查，各重点部位检查情况要填写《南城街道在建民房社区定期巡查记录表》并及时向住房规划建设局上报各节点的施工照片，《南城街道在建民房社区定期巡查记录表》和相关图片作为民房最终验收的依据之一。

发现在建民房存在不按施工图施工、违章多建、违反安全和文明施工规定的，及时签发整改通知，监督业主和施工单位及时整改，并将签发的整改通知报送至住房规划建设局。

（三）监督抽查

住房规划建设局根据社区的民房施工备案情况，对社区的在建民房施工情况进行抽查，发现民房未按市住建局和街道有关要求进行施工的，向业主及施工企业签发整改通知并及时告知社区，社区监督业主和施工企业及时整改。

（四）民房验收管理

社区对完工民房进行初步验收，初验合格的上报住房规划建设局终验。经住房规划建设局和社区终验合格，且施工过程中无发生违反《社区民房建设乡规民约》的，社区退回业主交纳的建房保证金。

（五）建立投诉举报保密制度

住房规划建设局和社区均建立投诉举报保密制度，并保障投诉人的权益不受损害。住房规划建设局或社区收到群众投诉或巡查发现违章的，应互通信息，经住房规划建设局核查确属违章的，由社区监督业主及时整改。

九、违章处理

（一）业主自行整改

业主不按施工图施工或违章多建的（包括总高超高、层高超高、多挑一面或以上、首层建夹层、建地下室、顶层多建面积等违章情况），在接到社区或住房规划建设局的整改通知后，应在3日内自行拆除违章部分。社区发现违章现象的应立即向街道民房建设管理领导小组办公室反映情况，领导小组办公室将其纳入在建民房违章施工处理台帐。

（二）停电停水

违章业主在3日内不自行拆除违章部分，甚至继续违章施工的，社区将情况报告住房规划建设局，住房规划建设局向社区签发违章房屋停工通知书，并函告街道“两违”联合执法工作小组办公室，由街道“两违”联合执法工作小组办公室牵头组织对违章施工民房实施停电停水处理。停电停水后，违章业主若愿意自行拆除违章多建部分，经住房规划建设局会同属地社区共同核查，符合整改要求可恢复供电供水。

（三）强制拆除，罚没保证金

违章房屋实施停电停水处理措施后，业主仍继续施工的，住房规划建设局将违章情况上报街道民房建设管理领导小组。街道 民房建设管理领导小组研究决定强制拆除的，由街道“两违”联合执法工作小组办公室牵头组织实施，住房规划建设局负责界定需要拆除部分，社区先承担拆除违章房屋的一切费用，相关费用从业主交纳的建房保证金中扣除，拆除费用若超过建房保证金，超出部分由社区承担。实施强制拆除后的民房可恢复供电供水，但建房保证金不予退回。

（四）暂停发放福利分红

发现民房违章后，违章业主不自行拆除违章部分的，社区暂停发放违章民房申报人或申报人配偶的社区（村）福利分红，具体按各社区制定《社区民房建设乡规民约》的有关约定处理。

（五）不安全或不文明施工处理

发现房屋存在不安全或不文明施工行为，社区需向业主签发整改告知书，并监督业主及时整改。业主未及时整改或不整改的，按《社区民房建设乡规民约》处理；涉及安全方面的，社区向业主签发停工通知书。社区对在建民房安全文明施工管理不到位，被相关部门批评或发生投诉事件不处理的，街道民房建设管理领导小组办公室向街道领导班子定期书面通报，并在社区年终考核评比中进行扣分处理。

（六）暂停民房备案

社区不履行监管职责，出现隐瞒实情上报、发生死亡事故、对民房违章施工情况不处理或处理不力，发生需强制拆除在建民房情况的，街道民房建设管理领导小组办公室对社区和社区民房建设监管贵任人进行通报批评，并向社区签发暂停办理民房施工备案审批业务和考核扣分的通知，停办期为半年。

（七）扣减年终绩效奖金

发生社区隐瞒实情上报、有违章房屋隐瞒不报、发生死亡事故、发生需强制拆除在建民房等的情况，一经发现，街道民房建设管理领导小组办公室将情况上报街道民房建设管理领导小组，在发放年终绩效奖金时，视情节轻重，对民房建设管理的相关责任人（书记、主任、分管城建或分管城管工作的支委）各扣减不超过当年绩效提成奖金总额的30%。

十、执行说明

本工作指引经街道办事处审核同意后发布实施，由住房规划建设局负责解释，有效期至2020年12月31日。

附件：略

南城街道民房建设管理领导小组办公室

2019年11月6日