当前，深圳全市推进的城市更新项目中，大量已完成计划立项、专项规划批复、实施主体确认乃至开工建设的项目，因实施主体资金链断裂、债务风险传导、资产冻结查封陷入全面停滞。据行业不完全统计，截至2025年，深圳已有超过200个城市更新项目存在过渡期安置补助费拖欠问题，涉及被拆迁户超万户，回迁安置遥遥无期，历史遗留债务错综复杂，部分项目还因此引发群体性纠纷，社会稳定压力持续凸显。截至2025年，深圳已清退38个城市更新项目，仅2025年就清退17个，充分反映出当前行业困境的严峻性。

与此同时，行业长期存在的“超高、超容、商办超配”问题尤为突出。过去，行业普遍追求短期收益，大量项目采用高容积率、高公建配比、高拆迁补偿的“三高”开发模式，直接造成商业办公空间严重过剩，去化周期普遍超过5年，部分区域商办空置率更是突破30%，项目经济可行性大幅下降。原有依托房价上行、高周转回款支撑的经济测算逻辑全面崩塌，项目“算不过账”已成行业常态，大量企业深陷“投入即被套、越拖越亏”的恶性循环。头部房企相继暴雷，到中小开发商密集陷入债务危机，行业风险持续传导、不断蔓延。

如何盘活停滞存量资产、压降企业资金成本、化解多方利益博弈、实现不良项目安全退出，已成为悬在所有市场主体头顶的达摩克利斯之剑。破解城市更新发展困局、推动存量项目纾困盘活、助力行业迈向高质量转型，既是企业生存发展的迫切需要，更是深圳推进城市内涵式发展、构建房地产发展新模式的当务之急。

主编介绍：

贺倩明  博士

上海市建纬（深圳）律师事务所主任、高级合伙人，中国政法大学经济法学博士、香港中文大学 EMBA，长期专注于房地产与城市更新法律研究和法律实务，深度参与粤港澳大湾区数百个城市更新（“三旧”改造）项目。贺倩明律师在争议解决领域具备丰富的经验，作为主要出庭律师承办超过数百宗房地产、建设工程、城市更新、公司等领域诉讼、仲裁案件，参与多起疑难复杂的案件。

兼任华勤城市更新研究院院长、中国政法大学房地产法治研究中心执行主任、中国人民大学律师学院客座教授、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会政策与法律专业委员会副主任委员、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会前期工作专委会副主任委员、深圳市城市更新开发企业协会政策与法律专业委员会主任委员、深圳市城市更新开发企业协会城市更新行业调解中心主任、东莞市城市更新协会前期工作专业委员会主任委员、深圳市人大常委会立法调研基地立法专家、深圳国际仲裁院仲裁员、广州仲裁委员会仲裁员等。

贺倩明律师主编出版国内首本城市更新专著《城市更新改造项目与法律实务操作指引》，主编《城市更新政策白皮书》《地产与工程法律观察年刊《深·穗·莞城市更新年度观察》等书籍、刊物或杂志。深度参与深圳市、东莞市以及广东省城市更新领域等相关立法活动，参与深圳市土地交易中心关于深圳市土地二级市场交易制度优化研究课题、联合深圳市城市更新开发企业协会开展深圳市城市更新十周年政策评估调研课题等，在城市更新领域具有丰富的实践经验和丰硕的研究成果。

刘    芳 女士 

北京大学汇丰商学院工商管理硕士，现任中国房地产业协会城市更新分会秘书长，任深圳市城市更新协会秘书长。

刘芳女士于2009年进入房地产行业，先后就职于钧濠集团（HK.0115)、闽泰集团、桑泰地产。拥有房地产营销、物业管理、城市更新投资拓展、开发报建、拆迁谈判等相关工作经验。2011年至2015年间，所在团队于龙岗、宝安、南山等区拓展更新项目占地约两百万平方米。期间作为核心骨干深度参与坂雪岗科技城05、06更新单元的开发报建、排榜村前期摸查及赤湾村旧改拆迁谈判等工作，拥有丰富的城市更新实践经验。

2015年5月，刘芳女士参与筹建深圳市城市更新协会，现任协会专职秘书长，负责协会日常管理运营，牵头打造一支务实、高效、专业、奉献的秘书处队伍，推动协会建设持续向规范化、专业化、市场化方向高速发展。其本人对城市更新的行业现状、变迁历程、政策脉络、发展趋势等拥有深刻见解。主持住房和城乡建设部《城市更新投资市场化模式与支撑性政策研究》课题；主持完成《深圳城市更新十周年政策评估调研报告》课题研究；组织编写《深圳城市更新拆迁补偿行业参考蓝皮书》；执行主编《城市更新·深圳样本》《城市更新·北京样本》；策划组织多场次高质量行业发展会议。致力于反映企业诉求、提供政策建言、优化会员服务、做大协会品牌、链接多维资源、推动行业融合发展。

副主编介绍

陈思斯  律师 

上海市建纬（深圳）律师事务所合伙人，中山大学法学硕士，香港中文大学（深圳）管理学理学硕士，深耕城市更新、房地产领域法律服务；兼任深圳市华勤城市更新研究院理事、深圳市城市更新开发企业协会行业研究中心副主任、东莞市城市更新协会法律专业委员会秘书长，第十一届深圳律师协会城市更新法律专业委员会委员。

陈思斯律师负责多个央企、国企、知名房企的常年法律顾问服务，服务数十个房地产开发项目；深入参与粤港澳大湾区多个城市更新、土地整备利益统筹、集体用地合作开发项目的前期拓展阶段及实施阶段法律服务。同时，参与多个复杂并购、投融资、不良资产处置项目，熟悉交易架构设计、善于商务谈判，兼具娴熟法律技能和商业思维。陈思斯律师在房地产、城市更新、公司领域争议解决方面也具有丰富经验，承办了多起重大诉讼或仲裁案件。

陈思斯律师积极参与城市更新领域调研课题及城市更新政策制定工作，如联合深圳市城市更新开发企业协会开展《深圳市城市更新十周年政策评估调研课题》、负责编写《城市更新白皮书》《城市更新年度观察》，参与福田区城市更新和土地整备局关于推进城市更新工作若干措施课题研究、参与制定《深圳市龙岗区旧住宅区拆除重建类城市更新项目公开选择市场主体实施细则》《深圳市龙岗区重点更新单元公开选择市场主体实施细则》，曾为深圳市及临深片区上百个城市更新项目提供前期拓展阶段及实施阶段的法律服务。

胡秀华 女士 

深圳市城市更新协会副秘书长兼行业研究中心执行主任，中山大学理学硕士。

拥有二十余年服务深圳规划国土、城市更新等相关政府部门工作经验，熟悉政府部门工作流程、规划国土和城市更新相关政策法规。胡秀华女士于2018年8月加入协会，主责协会政企沟通、课题研究、专家智库搭建、政府课题承接等工作，作为主笔人或主要成员起草近百份政府建议文件或专题报告，拟定协会专委会管理办法并负责多个专委会的筹建工作，作为主要负责人牵头并高质量完成《深圳城市更新十周年政策评估》《城市更新·深圳样本》《城市更新·北京样本》、协会多期市场研报以及深圳城市更新整备年报、更新整备重大风险防范机制设计、更新整备专题培训、城市更新行业矛盾纠纷调解服务等多个政府课题的研究和服务工作。 胡秀华女士曾任职于龙岗国土资源局下属龙岗房地产交易中心，从事土地成片开发及出让、旧城（村）改造前期策划、房地产市场调研、房地产开发前期策划等工作。先后任职多家专业咨询公司项目总监，负责多个城市更新相关政策解读、专项研究项目，主导深圳2个旧住宅区专项课题研究及计划申报，完成近10个（包括深圳市十三五城市更新规划、光明新区城市更新规划、深圳市/区级综合发展规划等）不同类型规划项目的公众咨询，全程参与近20个规划设计类国际咨询和大型论坛的策划组织。

廖创造  律师 

上海市建纬（深圳）律师事务所合伙人，武汉大学法学学士，深耕建设工程与房地产争议解决、企业和个人破产与重整领域法律服务，系深圳市律师行业新的社会阶层人士联合会会员、广州市海珠区建纬商事调解中心理事、建纬债权清收与执行业务研究会副主任、建纬破产与不良资产业务研究会委员、深圳市庭外重组服务中心重组专员、深圳市福田企业重组服务中心首批重组协调人。

廖创造律师具有超十年法律服务从业经验，深耕房地产开发运营全生命周期法律服务，擅长建设工程领域争议解决，并依托建设工程、房地产领域的专业积淀与商事纠纷解决经验，聚焦企业破产清算、强制清算、破产重整及个人破产重整等业务，具备扎实的法学理论功底、丰富的行业实务经验和成熟的团队管理能力，服务的客户类型涵盖政府机构、事业单位、上市公司、大型国有企业、知名民营企业及诸多中小微企业等全类型主体，累计为50余家头部房企、建工企业提供专业法律服务，成功处理数百起建设工程类、企业商事类争议案件及破产重整清算案件，为客户挽回巨额经济损失，化解重大经营风险，兼具大型项目全流程非诉服务、复杂案件争议解决、破产重整全链条处置三重核心能力。实务研究方面，深耕房地产与建设工程法律实务研究，凭借十余年行业服务经验，深度参与政府机构、龙头房企、大型建工企业委托的多项核心课题研究，独立或牵头撰写多篇行业专业研究报告、实务分析文章，为行业合规发展、法律风险防控提供专业参考。

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