2021年可称为城市更新元年。这一年，实施城市更新行动正式成为国家战略层面的部署。住建部一方面遵循全覆盖的原则选择21个城市更新试点城市，加快推动城市更新形成可复制、可推广的经验做法，为城市更新在全国范围内广泛展开奠定基础；另一方面，多次发文在国家层面规范城市更新秩序，禁止大拆大建，引导城市更新由过去的单一“开发方式”向“经营模式”转变。

广东省作为先行先试省份，早已在城市更新快车道上行驶十余年。在2021年住建部“左脚油门、右脚刹车”的行动节奏下，广东省紧随中央步伐，积极作出调整，重新锚定城市更新高质量发展、精细化运营作为未来方向，并为此制定或修订了一系列城市更新配套政策。可以说，自2021年起，广东省城市更新将全面步入转型期。

深穗莞三地一直以来是广东省城市更新的代表性城市，值此岁末年初之际，我们以2021年以来国家、广东省及深穗莞三地城市更新政策变化作为观察对象，总结城市更新行动的年度发展与政策趋势，解析城市更新政策变化，剖析城市更新实务问题，以期研判城市更新未来趋势，助力湾区城市更新行稳致远。

《深圳·广州·东莞城市更新年度观察（2021）》主要从年度观察、新政解析、更新实务等方面，总结回顾过去一年从国家到广东省，再到深圳、广州、东莞三地的政策立法动态与城市更新市场发展，为深、穗、莞三地城市更新市场的参与者和关注者提供有益参考。

在年度观察部分，城市更新行业专家从国家层面归纳及总结城市更新的政策核心，并结合深穗莞三地政策梳理广东省城市更新对国家政策的响应与创新，在此基础上对城市更新的新趋势、新特点和新挑战作出展望，为城市更新参与主体如何顺应政策导向，完成“开发模式”到“经营模式”的角色转型提出方向性建议。

在新政解析部分，本刊从2021年间国家、广东省及深穗莞三地起草或颁布的数百个政策新规中精选了40余个重磅新政并对政策逐文解读。通过对政策的立法解读、梳理归纳及分析评论，帮助城市更新参与者快速掌握政策重点。

更新实务部分包含流程篇、问答篇和案例篇，为城市更新参与者提供具体、全面的实操指引。流程篇结合深、穗、莞三地最新政策，以图文并茂的形式分步详解了三地更新项目全流程；问答篇以问答的形式梳理市场热点、疑难问题并进行解答，内容涵盖了城市更新流程操作实务、市场主体参与城市更新权益获取方法与路径等；案例篇精选各地城市更新司法实践案例，以案说法解析城市更新操作风险，为防范城市更新纠纷提供操作性建议。

建纬大湾区城市更新业务中心致力于为粤港澳大湾区提供存量土地开发专业法律服务，服务对象包括开发企业、金融机构、政府部门等，累积为粤港澳大湾区全域服务超过300个城市更新项目。发布了首部《城市更新政策白皮书》《城市更新年度观察》，创办“粤港澳大湾区城市更新高峰论坛”，出版《城市更新操作指引与法律事务》专著，深入参与广东省多地立法、政策制定、课题研究等工作，在城市更新领域具有丰富的实践经验和丰硕的研究成果，在业内具有广泛的影响力，是存量土地再开发法律服务领跑者。建纬（深圳）律师事务所、建纬（广州）律师事务所、建纬（东莞）律师事务所是建纬大湾区法律服务平台在粤港澳大湾区内深穗莞三大城市的重要布局。

华勤城市更新研究院是由贺倩明博士领衔创办的国内非盈利性城市更新高端智库平台，汇集了内地及港澳台地区诸多城市更新专家、学者，涵盖法律、税务、财务、管理、评估等专业领域，致力于城市更新理论和实务探索、促进城市更新行业发展。深圳市华勤城市更新研究院于2016年批准成立、东莞市华勤城市更新研究院于2020年批准成立。研究院服务范围包括为政府机构、企事业单位提供政策调研论证、与高等院校、培训机构合作开展专业培训以及为城市更新疑难问题提供解决方案等。

贺倩明博士，建纬（深圳）律师事务所主任、高级合伙人，中国政法大学经济法学博士、香港中文大学EMBA，长期专注于房地产与城市更新法律研究和法律实务，深度参与粤港澳大湾区城市三百多个城市更新（“三旧”改造）项目。

兼任深圳市华勤城市更新研究院院长、中国政法大学房地产法研究中心执行主任、中国人民大学律师学院客座教授、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会政策与法律专业委员会副主任委员、广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会前期工作专委会副主任委员、深圳市城市更新开发企业协会政策与法律专业委员会主任委员、深圳市城市更新开发企业协会城市更新行业调解中心主任、东莞市城市更新协会前期工作专业委员会主任委员、深圳市人大常委会立法调研基地立法专家、深圳国际仲裁院仲裁员等。

主编出版国内首本城市更新专著《城市更新改造项目与法律实务操作指引》，主编《东莞市城市更新政策白皮书》《城市更新政策白皮书》《城市更新政策白皮书增补版》《地产与工程法律观察年刊》《深·穗·莞城市更新年度观察（2020）》等书籍、刊物或杂志。贺倩明律师深度参与深圳市、东莞市以及广东省城市更新（“三旧”改造）领域等相关立法活动，参与深圳市土地交易中心关于深圳市土地二级市场交易制度优化研究课题、联合深圳市城市更新开发企业协会开展深圳市城市更新十周年政策评估调研课题，负责东莞市城市更新“工改工”政策评估调研课题、东莞市城市更新前期服务商工作指引及拆迁补偿操作指引调研课题，承接《关于进一步推动福田区城市更新工作的若干意见》《深圳市龙岗区旧住宅区拆除重建类城市更新项目公开选择市场主体实施细则》《深圳市龙岗区重点更新单元公开选择市场主体实施细则》等政策制定课题，在城市更新领域具有丰富的实践经验和丰硕的研究成果。