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粤港澳大湾区城市更新高峰论坛——投融资及并购专场

发布时间:2018-11-23 10:10:48
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2018年6月30日星期六上午九时许,由中国政法大学房地产法研究中心、深圳市华勤城市更新研究院主办,深圳前海润禾投资管理有限公司、建纬(深圳)律师事务所承办的“粤港澳大湾区城市更新高峰论坛”在深圳五洲宾馆华夏厅如期举行。本届高峰论坛以“投融资与并购”为主题,对标美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区的先进发展经验,以“专业智慧+金融创新”为视角,为粤港澳大湾区的城市更新发展与提速建言献策。


本届高峰论坛邀请了大湾区主要城市主管部门官员、规划机构、金融机构、城市更新开发企业等行业专家领导莅临参会并进行主题分享;论坛吸引了地产、金融、规划等行业从业者以及城市更新关注者逾400名参会聆听,共享城市更新投融资与并购政策与实务的饕餮盛宴。


本届高峰论坛共分成上午和下午两个半场举行;上半场论坛,首先由主办方代表致辞开场,随后嘉宾主要围绕粤港澳大湾区城市更新政策、规划政策、金融监管新政、金融产品设计等方面与与会者分享。



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▲ 主办方代表贺倩明博士、符启林教授致欢迎辞


上午九时许,本次论坛主持人、深圳前海润禾投资管理有限公司首席执行官路强先生致辞并宣布论坛开场。随后,深圳市华勤城市更新研究院院长、建纬(深圳)律师事务所主任贺倩明律师代表主办方致开幕辞并就大湾区城市更新进行了展望。贺律师认为,深圳市城市更新的风向目前正悄然发生变化,模式由之前的完全“市场主导“转变为“半市场、半政府主导”,比如旧住宅区改造有政府主导的棚户区改造模式,城中村分区划定综合整治也是由政府主导进行。无论是城市更新采取何种模式,政府行为和市场行为的边界如何划分,公共利益与私权利益如何平衡,始终是困扰城市更新各方参与主体的难题。此外,面对粤港澳大湾区建设的重大历史机遇,贺律师也对大湾区城市更新的发展提出了自己的展望,同时认为在化解城市更新中面临的各种困境中充分利用专业智慧和专业服务很有必要。

 

贺倩明律师分享完毕后,紧接着中国政法大学房地产法研究中心主任符启林教授也代表主办方致欢迎辞,并就数十年以来国家经济与城市的发展与与会者分享了自己的心得与看法。



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▲ 深圳市规划国土发展研究中心主任规划师、高级工程师缪春胜,作主题演讲《深圳市城市更新发展形势与最新政策浅析》


缪春胜主任规划师主要首先就深圳市城市更新整体发展形势进行了介绍,并就深圳市最新城市更新新政进行了梳理;缪春胜主任认为,通过城市更新项目与社会公共利益进行捆绑,有利于破解深圳市城市更新项目合法用地比例不足的困境,同时有利于法定图则规划的公共利益的落实。此外,针对未来城市更新政策的发展,缪主任认为未来城市更新的方向会越加专业化、精细化,未来更新不能只看到更新项目,更要建立城市发展的大格局;目标导向和问题导向双结合是未来更新政策调控两只新的手。最后,缪主任还呼吁,深圳城市还很年轻,更新要给未来城市发展留一点弹性,更新不是都得追求那么高的容积率,只有给城市发展留点弹性,以后才能更好的转身。



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▲ 深圳城市规划设计研究院城市更新规划研究主任王嘉,作主题演讲《城市更新项目规划条件分析和价值判断》


王嘉主任主要就深圳市城市更新项目中,更新单元规划与城市法定规划(总体规划、法定图则)衔接的问题进行了论述并提出自己的看法。王嘉主任认为,更新单元规划区别于传统的图则控规和修规,最大的区别是既要面向实施的,同时还要向上衔接各种功能要求。如何在项目中实现二者的协调发展,是值得城市规划者们思考的重要问题。此外,王嘉主任还专门就城市更新项目拓展过程中,需考虑的规划问题进行了梳理,一方面是要注意城市各类规划控制线,比如生态控制线、蓝线、绿线、紫线、橙线以及工业区块线、航空限高等,另一方面要注意城市水源保护区;王嘉主任认为,城市更新项目涉及的规划问题,与项目的价值存在重大关联,投资者可以通过分析项目规划情况对项目进行价值判断。



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▲ 广东华兴银行资产管理事业部深圳中心总经理朱海泉,作主题演讲《当前经济形势及监管背景下城市更新投融资发展之路》


朱总主要结合当下金融监管新规、当前经济形势等方面对城市更新投融资发展提出自己的看法,认为去杠杆、破刚兑、穿透审查是当前及未来金融监管的主要趋势;此种背景下,城市更新投融资发展之路也悄然发生变化,资产证券化是未来的大趋势。



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▲  中航信托股份有限公司总法律顾问叶少波,作主题演讲《当前市场环境下城市更新并购基金的产品设计和风险思考》


叶少波先生主要结合其多年信托投资从业经验,就城市更新并购基金的产品设计、风险防控进行介绍与讨论;叶先生认为,在城市更新领域,由于城市更新属于全流程项目,每个节点的风险不一样,每个节点的资产定位也不一样,因此要充分结合城市更新的流程特点去设计不同的产品模式。




午后休憩,下半场论坛继续进行。下午的论坛主要由两个部分组成,首先由嘉宾继续围绕投融资与并购主题发表主题演讲,紧接着进行圆桌论坛,由参会嘉宾围绕会议主题发表各自的看法,进行思维与思想的交流与碰撞。



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▲  广州现代城市更新产业发展中心院长江浩,作主题演讲《粤港澳大湾区城市更新与产业转型互动策略分析(以广佛为例)》


江浩院长以广佛二城融合发展为例,认为粤港澳大湾区的建设,需着重强调城市协同,其中包括产业、人口、财政等方面的协同;粤港澳大湾区如需对标纽约湾区、东京湾区等世界级湾区,首先要避免城市之间的消耗,加强城市的融合发展。此外,江浩院长还以广佛相关改造项目作为案例,为与会者介绍了广州、佛山相关城市更新政策。江浩院长看来,深圳市城市更新市场主导,项目较多也推进的较为成功;广州市由于其千年文化历史,承载太多包袱,全面改造项目推进的较为审慎,首创微改造模式为广州提供更多的选择;佛山市及顺德区的城市更新政策较为灵活弹性,吸收了广州市和深圳市城市更新政策的制度优势,也为佛山市城市更新提供了较为灵活的制度保障。



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▲    深圳市同合科技创新有限公司总经理陈晨,作主题演讲《城市更新与产城融合之道》


陈总首先对深圳市城市更新涉及旧工业区改造、“工改工”的相关政策进行政策梳理与解析。就城市更新与产城融合,陈总认为主要是以下两个维度的融合:一是建筑业态上的融合、硬件层面的融合;第二个维度是运营与服务的融合;产城融合形态下,未来的企业只需要干两件事,第一个是把自己的产品研发做好,做到有核心竞争力;二是找到原以为自己产品买单的客户,其他的事情全部可以交给开发商和运营商来做。



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▲ 深创投不动产基金管理(深圳)有限公司总经理罗霄鸣,作主题演讲《城市更新的未来发展与房地产信托投资基金REILs》


罗总在其讲解中,主要陈述了粤港澳大湾区城市更新未来的发展趋势,并结合房地产信托投资基金的构造,阐述了城市更新投资基金产品的设计与风险防控。就罗总看来,湾区城市的发展,原先得益于改革开放后外资企业“三来一补”企业的投资与进驻,逐渐形成了湾区城市的产业集群与产业聚落,构成实体支撑,而实体支撑带来现金流的稳定支撑,这些支撑都是前面通过进入REILs产品运作它的必备条件。



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▲  华润资产管理有限公司风控总监汤平,作主题演讲《资源整合背景下的城市更新不良类项目的处置和风险化解》


汤总主要对城市更新不良类产品的形成以及处理思路、模式进行了梳理解析。汤总看来,深圳市城市更新不良类项目的处置存在较大的市场,实践过程中,可通过项目重组等方式推进项目的处置。



主题发言结束后,由建纬(深圳)律所贺倩明主持、深圳综合开发研究院副院长曲健、中建投信托股份有限公司副总经理余海、深圳前海润禾投资管理有限公司首席执行官路强、佳兆业战略研究院经济研究院院长刘策、合一城市更新集团董事总经理罗宇、钜派投资集团广东区域总经理肖韵璇、深创投不动产基金管理(深圳)有限公司执行董事孔令艺共同进行了圆桌讨论。


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▲  圆桌论坛环节


本届粤港澳大湾区城市更新高峰论坛云集了多位城市更新领域大咖,为与会来宾呈上了一场场精彩的演讲和讨论。此外,建纬(深圳)律所和前海润禾公司还分别为与来宾赠送了《城市更新基金操作指南》和《中国房地产基金操作指南》两套佳作,令本次思想盛宴更添华彩!


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